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主题:区域分析|龙子湖北片区的未来的价值空间还有多大?

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誒咿啊哦呦

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发表于2017-11-21 15:46:59 |只看该作者
楼主

北龙湖做为郑州的豪宅聚集地,最近的出镜率真的是出奇的高,有人看好它的未来,有人唱衰它的未来。而它旁边的龙子湖却像是被皇上冷落的太子一样,一直进入不了大家的视野。说实话龙子湖这个地方真的很尴尬,距离CBD更远的白沙和绿博名气都比它高,未来和发展被吹嘘的要飞到天上,而提起龙子湖却怎么也无法在脑海中勾画出它的样子。

在笔者刚来郑州上学的时候大概是2012年,那个时候东区还被称作鬼城,然后大二的时候搬到了新校区,也就是龙子湖这里的东大学城。当时对龙子湖大学城的印象就好像是一个和外界断开联系的孤岛一样,一个属于大学生的圈子,每天晚上在学校外边撸个串或者到北边的姚桥社区唱个歌,日子过得也是十分潇洒,完全没有感觉这个地方有多荒凉。

那个时候我对与CBD的印象也不是很深,总认为从我们学校到CBD挺远的,但是有几次和室友一起骑车到CBD看车展之后就没有了这种遥远的距离感。现在距离毕业的时间也不短了,个人对这块区域的感情也是慢慢的加深,今天怀着一种莫名的兴奋感来给大家分析下这块区域,更主要是龙子湖北这片。

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一个背负河南考生希望的地方

河南的教育一直是河南人心中的痛,作为每年高考人数最多的地方,而高校录取率却是惨不忍睹的,这其中问题在这里不便多说。话说一个城市要想崛起,要向更好更快的发展最需要的是什么?人才!既然别人不给面子招生少,那河南这么多的考生怎么办?他们也都是十年寒窗苦读,甚至是肩负全家命运翻身的愿望。没办法,那我们就自己建!

建设大学城的过程也不是那么的顺利,其中的艰辛也只有经历的过的人才会懂。事实上,一切的根源都还是因为土地。而龙子湖定位高校园区,整个河南的"人才储备基地"规划和开始建设是在2002年的时候成型,到03年正式开始。

现在的龙子湖大学城已经成为郑州位置最佳、环境最好、规模最大的大学城。并且河南大学郑州新校区和号称全球第二名校的加州大学洛杉矶分校(UCLA)河南新校区也要落户于此,一个在龙湖片区北边一个在南边。现在回过头来再看这个大学城的建设,对于河南省近百万的考生来说,绝对是利大于弊的。

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好邻居+好位置=高价值

龙子湖片区一般指的是魏河以北,连霍以南,以及107国道和京珠高速的合围区域。该区域西边临靠北龙湖、CBD,北边挨着金水教科园,南边临近高铁东站,东边还相伴着白沙和象湖。

位置非常的不错,其中的价值更是不言而喻。其实对于这块区域的价值更多的并不是体现在其自身的规划,而是依赖于旁边的两个好邻居:CBD、北龙湖。这两个作为政府重点打造的区域,那龙子湖的地位自然也差不到哪里去。

最近各个品牌房企更是争相入驻,目前到上已经聚集了永和龙子湖广场、建业智慧港、正商四大铭筑、汇艺悦公馆、万正紫湖公馆、龙子湖微时代、局外等项目。随着大数据产业、金融服务业及科创产业的发展,国家专利审查协作河南中心、国家技术转移郑州中心、国家质检中心郑州综合检测基地、国家互联网应急和支撑中心四大国家级平台,华为等知名企业在这里入驻扎根,龙子湖已经成为名副其实的郑东新区现代产业高地和生态宜居新城。

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龙子湖北区的规划

现在我们把整个龙子湖片区划分为4个部分,分别是龙子湖南片区、龙子湖湖心岛、高校园区、龙子湖北片区,这四个区域。

其中龙子湖南片区定位是体育文化中心,目前还计划前面提到的全球第二名校入驻,倒是给这块区域增加不少附带价值;

▲湖心岛建筑现状

而龙子湖湖心岛则配套为师生创业和发展提供的就业和孵化基地,文化和科技产业的产业园区,服务于师生和周围居民的各类商业和满足龙子湖地区发展的办公商住综合楼、星级酒店、交流中心等。目前岛上还规划了3条地铁线,分别是1号线8号线、12号线。

高校园区主要是一些大学和教职工宿舍,是大学生们的天下;这里还有个特点就是环境很好,就连到了深秋也是另一种美。

然后就是龙子湖北区,也是今天主要谈的区域,目前这块定位为高校园区综合配套居住区,主要为解决高校职工及其家属生活居住需求和部分村民安置需求,同时布局片区级服务中心的综合配套居住区。

▲龙子湖北安置区现状

目前这块区域整体来说人气还是比较低的,除了中间一片安置区,和东南角的一小片已经完工的商品住宅及配套区,其他的都还是一片施工现场,各种断头路。当天我沿着文苑北路的绿化带一直上107国道,然后从泰宏阳光合苑前面的那条路往庙里社区方向走,结果前面居然临时盖了一堵墙,想必是这边的两个住宅小区想和旁边的安置区划分界限呀。

▲正在治理中的贾鲁河

随后我又从安置区内部沿着姚夏路直到文苑北路,再沿着贾鲁河上了明理路直奔河南大学新区。这一路走来给我最大的感受就是这个区域发展真的还需要一段时间,但是未来绝对是一片光明,原因有且只有一个:人!想一想等到河南大学新校区建成,再加上河对面的几十万师生,这块区域想发展不起来都难。光是各种小旅馆都能赚的盆满钵满的了。

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区域新房、二手房现状

龙子湖北区可以用于改住宅的地方不多,仅一个大学就占了将近三分之一的面积,剩下的被安置房又占去一大部分。

目前新房有广电天韵、泰宏阳光和苑、水之郡、鼎天东尚,其中泰宏阳光合苑的价格已经开到了1.96万左右,水之郡价格从开始的1.3万借着房价上涨的东风直接飙到了1.7万+。

其实整体来看这个区域的几个新盘没有什么突出的优势,没有知名的开发商、没有成熟的配套、交通的话也就水之郡靠一号线近一点,并且门口还有高架,而天韵前面还有高压线。

再看已经交房入住一段时间的永威五月花城和正商书香华府,目前永威五月花城二手房价格在1.9—2.2万/平米之间,区域内的价格标杆。正商书香华府高层二手房价格在1.7—1.9万/平米之间。

这样来看似乎这个区域的价格极限已经是2.2万了,那按照龙子湖片区的发展规划这个价格已经是天花板了吗?大家仁者见仁智者见智。

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区域优劣势分析

该区域的劣势:1、周边北龙湖、白沙绿博以及象湖的崛起,都在不断的打压着龙子湖片区的发展力度以及受关注度。

2、道路的进一步优化使得人们在空间距离上的关注值大幅度降低。距离近也不再是最重要的因素,这也大大稀释了龙子湖在位置上的这一最大优势。

3、政治上郑汴一体化的提法,以及省府东迁象湖片区的热点直接跨过了龙子湖区域将开发区域直接拉到了白沙片区。明白过来的置业者也更愿意多十分钟路程,增加更多优质的选择。

4、高校园区的大学生虽然说消费能力强,但是高端消费能力还是不足,所以未来大体量的商业其中的高端消费依然难以存活下来。这个跟人数无关,只与经济水平相契合。龙子湖目前急缺商业,但是切记过犹不及。

5、品牌开发商欠缺,大批量的安置房以及小开发商的瓜分,已经没有多少优质地块用于后来者开发使用了,使得他们只能选择更远的区域抱团取暖。

优势:1、借助郑州对东区发展的重视,东区必定是郑州未来的商务中心和经济中心,这一点龙子湖出生就在贵族圈。

2、一个区域发展没有人是不行的,近30万的师生数量为区域发展带来了绝对的人气基础。加上从去年开始岛上国家专利审协中心、国家技术转让中心等5家国家级职能单位,中电科技27所、卫华等15家大型企业研发中心开工建设,后续的人口导入相对于其他地区具有极大地稳定性。

3、交通方面也是极具优势,其南部紧靠金水路黄金大动脉,北部紧靠北三环连接龙湖副CBD,中间平安大道连接郑东CBD和省委象湖片区,交通动线上优于郑东CBD。更重要的就是湖中心的三条地铁线,其中一号线已经通车,8、12号线还在规划中,并且规划的地铁口大多处于中心位置,后期乘坐地铁就能到达任意写字楼,不管是上班还是生活都很方便。

4、环境上得天独厚。上周去看的时候文苑北路贾鲁河中间的绿化带做的真不错,景观多样,小鸟在枝头叽叽喳喳叫个不停,那一瞬间让你感觉仿佛到了春天。而湖心岛被1371亩龙子湖水域和1495亩湿地公园、29座滨湖公园环绕,环境优势自不用说。无论是后期生活还是办公,优美的环境都是一项不错的加分项。

5、高素质人群聚集,高校林立,书香气息浓厚、教育资源优势突出。大批量高素质人才的聚集以及更迭,能够为这个区域源源不断的输送人才。

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总结

从目前的情况来看,郑州未来的发展方向必定是东区,整体而言,龙子湖区域的未来也是一片光明,地段将会越来越稀缺。毕竟发展至今,区域周边的生活氛围已经形成,整个区域的发展也已经有了清晰的脉搏。

但是还是希望龙子湖片区能够摆正自己的位置,扬长避短,多引进一些靠谱开发商抱团取暖,真正的提高这个区域的整体质量,将人文因素和环境因素等作为自己的主打优势展示给世人。毕竟众人拾柴火焰高,酒香也怕巷子深。

未来可期,龙子湖依旧有很长的路要走,希望龙子湖能够立足本身坚持自我,走出一条属于自己的特色道路来!




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鸡丝豆腐脑

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发表于2017-11-21 15:52:32 |只看该作者
沙发
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