主题：再说房价上涨不是制度惹的祸

对中国土地市场“地王”频出的现象，国土资源部副部长贠小苏十三日接受某报记者采访时表示，主要是房地产开发企业对房价上涨预期过高，相互竞争抬高了地价，而不是制度原因造成的。今年国土部门将进一步加强土地监管，严格打击囤地、倒地行为。
  这种解释很乏力。北京土地出让更多的选择招标方式，而减少拍卖，无疑也注解了副部长先生的看法是无力的。
  12日北京土地整理储备中心集中推出9块土地，规划总建筑面积约为160万平米（其中一地块面积未公布）。本次出让的9块土地中，6块为挂牌出让，挂牌起始时间均为2月5日，剩下的3块土地则全部为招标出让，投标时间为2月24日。而去年北京土地出让主要是以挂牌拍卖出让为主，招标出让的土地数量极少。而今年北京第二次推出的9块土地中，就有3块土地明确为招标出让。
  招拍挂出让政策自04年的8.31大限之后的严格执行，不可否认的造成了05年之后的土地价格随着供求关系严重失衡而暴涨。交互作用引致五年的房价地价双双暴涨。
  但是这一制度还是不可更改的。原因是与协议出让相比，招拍挂方式还是透明一些的。暗箱操作在一线城市也逐渐退出。代价是拍卖方式下的涨幅不好抑制。
  数据显示：09年随着房价的快速上涨，北京、上海、广州等地土地市场“地王”频出，土地市场交易记录一再刷新。据有关机构统计，二00九年中国单价“地王”前十名平均楼面地价达每平方米二点五万元人民币，预计全国土地出让总额可达一点五万亿元人民币。
  对于“地王”现象，贠小苏表示，第一，绝大多数“地王”是位置好的优质地块；第二，是企业对房价上涨预期过高，相互竞争抬高了地价，而不是制度造成的。08年全国房价下行时，全国百分之六十的土地卖不出去；第三，对“地王”频出的现象，同其他已供土地一样，严格依法实行管理。
  如何解决这一监管难题，贠部长的方法有回归协议之嫌，只不过协议是与地方土地部门合作的。他认为监管地价，要根据不同的住房要求和标准，实行不同的土地地价的监管和供应。对中低价位、中小户型，限价房，公共租赁房等三类住房，可用“限房价、竞地价”，以及“招投标的综合评价得分”两种方式解决地价问题，研究采用这些手段来监测控制地价、影响地价。总体来讲，要在坚持市场配置的原则下，完善制度法规，促进地价平稳发展。
  如何保证此类监管不出现协议出让的漏洞，这是应该考虑的。失却了公平竞争因素的土地出让方式，还不如一步到位至协议出让来的痛快。
  事实证明我们的所谓严格在地方层面的执行中会大打折扣。即使是严格的所谓土地招拍挂方式，漏洞也相当明显。过度过多的变通，使得土地出让环节有大量的问题存在。这也是很多城市土地出让中，大型房企乃至上市企业，选择拍卖夺地的根本原因吧。
  万科就在重复这样的难度极大的拿地。国企和上市企业高价争夺土地实属无奈。
  不要相信过度监管会改变土地出让的格局。过度调控、过度监管，把优质房企挤出市场，并不会带来楼市的平稳健康发展。应该说政策的严重不确定，头痛医头脚痛医脚是有害的。