主题：广东房协会长预测楼市：楼价30年不会降

蔡穗声：1951年生，广东省房地产行业协会会长，南方房地产杂志社长

昨日，广东省房协会长蔡穗声在羊城学堂“房价与家庭置业计划”主题演讲中表示，他不认为房价会降下来，建议年轻人结婚后，如果没有能力不一定做房奴，与其将钱全部压在房子上，不如先租房子住。

蔡穗声指出，目前的楼市是个政策市场，不能只研究供求关系。

目前广东省在册的开发商大概有6000个，其中4000个左右是没有项目的了，但因为项目有手尾公司又不许撤销;正常运作的有2000个左右，但真正很风光的房企不到100个。

蔡穗声建议，购房者不要贪便宜，买房时找好的开发商和中介商，以防房款被卷款逃走。买房中遇到能给很多甜头的，往往就是陷阱。

蔡穗声对地价等费用占房价比例进行举例说明。据介绍，目前广州小高层商品住宅楼的建筑成本1000～2000元/平方米，高层要超过2500元/平方米。正常商品房项目中，进开发商腰包的利润高于银行利息，但在限价房例子中，银行赚的竟比开发商还多。

以白云区某限价房为例，扣除掉地价和31%建设费用后，银行利息占财务支出的7.83%，开发商老板分到腰包的约占6.08%。但蔡穗声强调，上述比例只是算费用占房价比率，如果算净收益率会高很多，因为开发商不完全靠自有资金进行开发，主要靠银行借款和预售款启动项目。

会后，有现场市民对“银行赚的比开发商还多”提出看法。他认为，该种算法不进一步说明可能误导市民。因为开发商往往只需3成左右自有资金，最终算出来的6%左右是净利润;而银行拿出了近7成的资金，才拿到7%左右的利润，还要用来支付人工等运营成本。

有市民询问目前政策频出，房价能否下降?蔡穗声对此回应，个人不认为房价会降下来。所有人都希望房价能降下来，但客观走势不以大家意志为转移。翻回去看，房价虽然有上下波动，但总的趋势还是向上的。在未来十年二十年，甚至三十年内大趋势是往上走。

蔡穗声称，想房价下降只能说是良好心愿，短期内还找不出房价下降的理由。

但也有市民提问，目前国家已经表示要征物业税，就算有条件买2套房是否也要顾及物业税。蔡穗声回应，物业税开征还未看到具体方案出来，预计不是近期出现的事情。另外，不是有了物业税房地产就不能成为资产，只是成本与收益关系将会发生变化。

蔡穗声在小康之家生命周期和置业安排演讲中，将家庭分为新建期、成熟期、鼎盛期和衰老期。

新建期

新建阶段，需要花钱的地方很多，但是收入又比较低。有能力的话可以买一套面积小的二手旧房，这样负担小;没能力的就租房子住，不是非要去做房奴。蔡穗声表示，很反对非把自己的收入和父母的收入都押在房子上，做房奴。租房子住，每月付1000~2000元租金，其余的钱可以拿去读书再进修、去欧洲旅游等。

成熟期

男女双方正当30多岁，是高收入阶段，有能力不妨再买一套房，把原来小的旧房换掉。如果有钱还可以将旧房拿来出租，租金可抵扣一定的按揭款。

鼎盛期

退休前10年，这也是家庭赚钱的最高峰，如果有条件可以再买一套房。

衰老期

衰老期就是退休后，可把原先存下来的1~2套房出租。这时如果家里发生大事，比如出国或者是有重大疾病，还可以将房子卖掉，至少可以变现几百万元。