主题：新年猜想 2010楼市魔方

2010年翩然而至。新的一年，城市会有什么改变，我们的生活会是怎样的景象？2010年，楼市到底向左，还是向右？

新年之初，我们大胆猜想，小心求证，并就此采访了河南财经学院教授刘社、郑州同致行地产顾问有限公司副总经理耿大勇、美景鸿城营销总监付晶、中原楼市网市场总监王珍及合富辉煌河南公司高级地产分析师王二平等各方人士。晚报记者 袁瑞清

猜想一：房价会不会降？

第一地产：房价永远牵动着人们的神经，2010年的房价还会继续“疯狂”吗？

刘社：在中央一个月5次出台调控政策平抑房价的局势下，2010年的房价应该不会再像2009年那样疯狂，但也不会明显下跌。因为2010年我国的财政政策和货币政策依然相对宽松，开发商手里也“不差钱”，保障性住房更是难以快速大量上市，房价短期内难以下降，若能走出一波相对平稳的行情就算皆大欢喜了。

耿大勇：从2009年的市场情况来看，如果楼市保持供应量在2010年不出现海量释放，2010年郑州房价还会保持平衡较快增长的局面，但不可能出现一线城市暴涨的局面。

付晶：政府的宏观经济政策主导方向不会让房价大起大落，因此降价可能性不大，但会在一些调控政策的背景下稳步上升。

王二平：预计2010年上半年房价走势较为平稳，下半年表现较为波动，因为政策的出台会让市场稍微“降温”，但地铁效应和新增供应的增加会让市场再生动力。

猜想二：成交量会不会下滑？

第一地产：2009年，郑州有6个月商品房成交超过１万套。2010年成交量还会高位运行？

刘社：2010年，随着遏制高房价措施的贯彻执行，交易量有可能逐渐萎缩，到下半年，如果政策执行到位，楼市有可能重新出现观望局面。

耿大勇：成交量的大小与国家金融政策、及地方的房地产政策也有一定关系，2010年无论从宏观层面还是从微观层面，成交量大幅下降的可能性非常小。

付晶：成交量与一个城市的市场需求有关，目前来看郑州市场的需求还是旺盛的。

王珍：随着刚性需求的逐步释放，消费心理逐步恢复平静，伴随着二套房贷首付至少四成、二手房营业税2转5等一系列调控政策的出台，将打退一部分投资投机性购房者，今年市场或将呈现健康理性的发展态势。

王二平：相比于2009年的成交量的疯狂，今年的成交量会回归正常，猜测今年的成交量与2007年的成交量相当。

猜想三：地王是否还会频出？

第一地产：去年岁末，郑州土地市场频出“地王”，2010年，郑州是否还会迎来更多的“地王”？曾经的退地潮会不会重来？

刘社：“国11条”指出，要“探索土地出让综合评价方式”，如若实行，“价高者得”的方式将会终止，“地王”频出的现状可望改变。如果土地出让制度不变，“地王” 频出的现状还将持续。

耿大勇：去年地王频出，但郑州土地成交量并没有大幅增加。土地供应短缺的状况在2010年并不会根本改变，因此“地王”很可能还会出现。

王二平：宏观调控从“抑制”转为“遏制”，今年楼市主调为回归，在这种背景下，频出“地王”的可能性较小。随着土地供应量的增加以及土地闲置政策的落实，估计仍会存在退地潮现象。

猜想四：加息会不会成真？

第一地产：2007年房价飞涨，政府曾6次加息。2008年楼市下滑，政府又曾5次降息。2010年，到底会不会加息？

刘社：通货膨胀日趋逼近，银行加息在所难免，只是何时加息、加几次息的问题需要根据市场形势来灵活掌握。

耿大勇：2010年上半年总体经济局面稳定的情况下才会加息，所以最快第二季度有可能加息。

王二平：我预计今年5月份或10月份前后会有一次加息。

猜想五：物业税能否立即开征？

第一地产：房价飞涨，期待政府调控的呼声也在上扬，酝酿多年的物业税风声再起，物业税年内是否开征？开征后，是否能够平抑房价？

刘社：我个人认为，物业税年内不可能大范围铺开，最多是个别城市试行。开征后，拥有多套住房者会抛售物业，短期内也许会平抑房价；长期来看，对平抑房价的作用不大。

耿大勇：我国还基本不具备立即征收物业税的条件，而且界定物业税的征收范围需要相当长的一段时间。由于体制影响，不可能出现完全等同国外的物业税形式。

王珍：由于物业税需要每年都交，不动产的不断增值税负也会增多，这需要税务机关做大量调查统计，以及评估机构的配合，实际操作起来存在很多难题，如果处理不好，将会引发一系列的矛盾。

猜想六：保障性住房能否平抑房价？

第一地产：2009年可以说是郑州保障性住房建设力度最大的一年，经济适用房竣工项目18个，竣工面积103.7万平方米，全年向社会提供房源11288套。对于楼市而言，保障性住房能否起到平抑房价的作用？

刘社：毋庸置疑，2010年，若政府真正加大社会保障房的供给，扩大保障房的保障范围，可起到明显的平抑房价的作用。

王珍：保障性住房的大量推出，对于平抑房价有一定的促进作用，但是由于保障性住房申购有一定的限制条件，因此，整体而言，影响不大。

王二平：保障性住房对平抑房价作用不会太明显，除非保障性住房的供应量占市场总供应量份额较大时，比如1/3以上，合3万套/年以上则对平抑房价会有较明显的作用。

猜想七：二手房需求能否回落？

第一地产：今年1月1日，二手房交易营业税“2转5新政”正式实施。在此政策影响下，2010年的二手房成交量能否从高峰回落？

刘社：2010年郑州市二手房的交易量会从高峰回落至正常范围，二手房的房价将保持平稳态势。

耿大勇：从现在掌握的数据来看，郑州成交二手房大多还只是5年以上的旧房，2年左右的“次新房”在二手房成交量中比例并不大，所以该政策不会对二手房需求产生明显影响。

王珍：短期内会影响二手房成交量，但长期而言，二手房交易量还将会稳步上升，另外，随着新房价格的不断上涨，二手房价格自然会继续上涨，尤其是市中心配套成熟的区域。

猜想八：地铁能否拉低东西房价差？

第一地产：地铁1号线开工，郑州人的地铁生活越来越近了。地铁的开建，能否拉低东西房价差？

刘社：地铁的兴建会在一定程度上拉低东西房价的差别，提升沿线楼盘的售价，同时，还会促进郑州部分商圈的重新分布。

付晶：地铁的开建，会整体拉升沿线楼盘的售价，会起到提升西区升值潜力的作用，但是否会平抑东西差价不一定。

王珍：地铁修建无疑会带动沿线楼盘的物业升值，还要有周边其他生活配套相辅助才能有效提升物业价值。目前，随着郑州新区郑汴新区规划的提出及建设，东区无疑会成为未来郑州区域经济发展的重点，地铁的开建对于平抑东西两区房价差不存在多大的作用。

猜想九：哪个区升值潜力大？

第一地产：东移北扩、南区崛起、西区转身……综观郑州楼市，似乎各个区域都铆足了劲发展。2010年，郑州哪个区域的房子最有升值潜力？

刘社：随着郑汴新区中郑州新区发展规划的实施，会大幅度提升中牟区域的楼盘价格；此外，城际铁路的开通，也会提升郑州周边众多卫星城的房价；郑州北区和郑东新区，依然会是高品位楼盘的积聚地。

王珍：我个人认为郑州东区最具发展潜力，但是目前郑州东区的房价最贵，这在一定程度上提前透支了郑州房价的上涨潜力。整体而言，目前最具升值潜力的区域应该是地铁沿线区域。

王二平：郑州北区已基本上成熟，东区也初具规模。近两年，西区城中村改造力度较大，而且因西区配套完善，成为楼市热点区域，楼盘价格一再飙升。同时南区也迅速崛起，随着区域配套进一步完善和大规模体量楼盘聚集，南区的价值将会迅速提升。