主题：房地产调控需及时，更需坚决
- 发表于2010-01-13
核心提示：此次中央调控政策从地产供应端、遏制投机及对省级政府绩效评价方面，都做出了合适安排。
近日，新华社公布国务院办公厅下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“通知”），异常严厉地要求严格二套住房购房贷款管理，坚决执行二套房首付比例不低于40%的标准，贷款利率严格按照风险定价。
毫无疑问，国务院的新政策相当于将过去的“改善型住房”概念终结。此前，市场风传二套房的首付将达到5成，利率亦升至基准利率的1.1倍，随后银监会相关人士澄清，“不会将二套房首付调至5成”，但实际上市场说法同“通知”并不冲突。
毫无疑问，这次中央对房地产调控的连续性、强度令人吃惊。跟2007年的“二套房调控”不同，当时大背景是防止经济过热，但现在中央对经济环境的定调是“经济复苏还处于不稳定、不明朗状态之中”,而在此背景下进行力度更大的房地产调控：从房企拿地首付比例上调、营业税优惠取消、物业税部分城市试点开征、二套房贷收紧、国资委监管央企房地产运作、对省级政府的房地产优惠和保障性住房的建设问责……不仅从房地产供应方面、从遏制投机需求方面、从强化房地产商资金约束方面、以及对省级政府的绩效评价方面，都做出了合适的安排。这让人感到，中央对房地产调控似乎是非常坚决的，对房价的下跌是许可的，它似乎正在建立一种“去房地产化”的经济增长方式，在这个过程中它可能会愿意降低GDP的增长数字，而将“调结构”放在“保增长”的前面。
但坦率地说，这种严厉调控是否会坚持下去？就像2007年的“房地产新政”遭遇到美国金融危机产生的出口萎缩冲击，立即就改弦易辙，全部“翻盘”。如果中国经济在未来一段时间内“探底”，是否又构成“松绑政策”的诱因，导致房地产泡沫进一步扩张？这个顾虑一直盘旋于人们脑中。
我们认为，这种疑虑是明智的，但是结论却是错误的。奥地利学派导师罗斯巴德曾说，“政府经常以为它已经学习了历史，但往往学习的是历史的教训而不是经验，从而导致新的历史悲剧更大规模地产生。”于是，理性的学习经验在具体的利益情境之下不堪一击。人们几乎都知晓日本房地产泡沫的危害，也知道主要原因是其货币政策的过度宽松和金融杠杆的失控，但临到本国的泡沫治疗，总将核心放在“阴谋论”，认为是日元汇率升值所致，或者是认为日本政府不应当主动“刺破”泡沫——如果一直继续地印货币、不断用更大的泡沫来托住摇摇欲坠的资产价格，可以达到“以时间换空间”的目的。
于是我们看到，很多政府调控泡沫的方式是“用错误来解决错误”，甚至他们将这种方式看作是“中医”的方式：动态中逐渐消除。他们会指责那种“在任何时候都应当及时改正错误”的观点，将之视为“鲁莽和危险”的观点。于是，罗斯巴德的警告终于灵验了，“政府总是学习历史的黑暗面而不是积极面，政府终于试图侥幸来颠覆经济规律”。
这意味着，我们猜测一旦未来经济“探底”，政策会有反复，但这不意味着这种“反复”像过去一样有效果。原因有二：一是通胀上升的速度会非常快，大量资金如果感觉到房地产市场已经没有后续“跟盘”能力（耗尽了真实购买力），那么它们肯定会进入消费品市场，尤其是农产品市场，这会导致国家对农产品批发零售环节采取价格管制，但下一个生产周期内会产生“价格管制下的供应萎缩”，使得通胀“常态化”。二是政府以财政担保撬动信贷的能力正在逐渐下降，2010年第一周的6000亿信贷看上去很“吓人”，但这并不代表2010年的信贷也会很“吓人”。在我们看来，2009年天量信贷基础撬动力是政府（以及各级政府）的财政担保，银行虽然在“讲政治”下放贷，但也需要政府提高还款担保，地方政府打造融资平台套取银行贷款时，也需要提供自有资金。毫无疑问，政府的还款担保来自税收和土地出让金，它们的资金流是政府使用杠杆的先决，于是政府的赤字水平决定了进行下一步信贷刺激的能力。
2009年的财政收入增长11.7%，于是它会体现在2010年头几个月的信贷潮中，我们预计很快财政赤字就会飙升到一个相当高的水平，成为一个“瓶颈”，从而遏制信贷流的增长，如果2010年再出台提振内需的大规模减税，那么这个瓶颈将更突出。一旦政府的税收继续下降、赤字上升、土地出让金未来将降低，那么政府所能操控的信贷刺激能力就大大减弱，正常的经济规律开始强势回归。政府可以改变一些经济运行的片段，这并不意味着“水最终不会往低处流”。
- 发表于2010-01-13
自宫容易吗？