主题：郑州住宅均价达到历史高位

郑州商品住宅周成交走势图

成交数据

住宅均价达历史最高水平

在前三季度火爆的行情中，郑州楼市进入了第四季度。郑州房地产市场成交数据显示：10月份，郑州市市区商品房销售再次突破一万套，达到10331（间）。这是自6月份以来，郑州楼市连续五个月商品房成交套数超过一万套。虽然10月份商品房成交套数较上月下降了10.07%，但较去年同期相比上涨了133.89%。从销售面积来看，10月份商品房销售面积95.89万平方米，较上月下降了11.48%，较去年同期上涨了88.86%。冬季的到来，并没有影响到郑州楼市的火爆行情，而是延续了前三季度的良好行情。前10个月，郑州楼市商品房销售面积达到904.1万平方米。

楼市持续的火爆行情造成了楼市供不应求局面的产生。10月份，郑州楼市商品房预售面积共计78.29万平方米，较去年同期上涨了2%，但与10月份商品房成交面积相比，仍相差约18万平方米。楼市供不应求的局面一直延续，前10个月，郑州楼市商品房预售面积共计471.11万平方米，仅1月份和9月份预售面积超过成交面积，甚至有4个月份预售面积低于20万平方米。

在郑州楼市成交量持续走高的情况下，商品房成交均价也一路走高，在2009年6月份达到高峰。从1月到6月的半年时间内，郑州商品房成交均价从4264元/平方米上涨到5126元/平方米，增幅达到862元/平方米。但6月份后，商品房成交均价出现微调，开始向下行走，但10月份，商品房均价再次上扬，突破5000元/平方米，较上月上涨了2.45%。从商品房成交均价走势线可以看出，成交均价经过几个月的微调之后，基本维持在5000元/平方米左右的水平，在楼市供应局面不变的情况下，短时间内很难出现大幅度的调整。

10月份商品房成交价格之所以再次上扬，主要是由于商品住宅成交均价大幅上涨带动的。10月份，郑州商品住宅成交均价达到了4803元/平方米，住宅均价达到了历史最高水平。1~10月份商品住宅成交均价涨幅每平米达到895元，5月份达到一个高峰后，住宅均价出现微调，从5月份的4773元下调到9月份的4602元。但10月份又突然向上运行，10月份住宅均价相比9月份增幅接近200元/平方米。

商品住宅供求格局与商品房市场基本一致，呈现出供不应求局面，10月份商品住宅成交面积超过预售面积。前10个月商品住宅预售仅405.1万平方米，而商品住宅成交面积达到767.2万平方米，供求比为1∶1.9。

区域格局

西区南区洼地快速发展

随着城区的不断扩大和土地供应的不均衡，使得郑州城区各行政区域的楼市发生变化。原来在楼市中占据着重要地位的郑东新区正在逐渐减少市场比例。而中原区和管城区随着土地供应的增加和城中村改造大盘的出现，比如：中原新城、国际华都、美景洪城等楼盘，逐渐成为郑州楼市的主力供求区域。从商品住宅成交量看，10月份，金水区商品住宅销售量33.01万平方米，占整个郑州楼市的39%，其次是中原区和管城区，占19.2%、18.7%，而郑东新区仅占9.5%。从商品住宅预售面积来看，10月份，中原区商品住宅预售面积25.78万平方米，位居各行政区域第一位，占郑州楼市商品住宅预售面积的37.4%，其次是金水区占32.5%，郑东新区仅占10.5%。从各区域商品住宅供求比例来看，金水区占据约30%的市场份额，而郑东新区下降到10%。而以前属于楼市洼地的西区、南区市场份额扩大，接近50%的比例。郑州房地产市场呈现出各区域平衡的发展态势，改变了以往的市场格局。

从10月份商品住宅销售均价来看，郑东新区仍然占据着郑州商品房住宅价格高位，成交均价达到了5404元/平方米。其次是惠济区，由于惠济区成交商品住宅包含别墅和洋房项目，因而价格也较高。成交均价最低的区域是中原区，从供求关系来看，中原区商品住宅预售面积超过销售面积。

楼市政策扑朔迷离啊

未来趋势

楼市政策扑朔迷离

未来郑州楼市将如何发展？郑州同致行品牌运营总监曹庆伟认为，这更多取决于楼市宏观调控政策的走向。如果国内政策层面在未来没有重大的转变或者调整，区域市场层面也不会有较大的变动，因而郑州房地产市场的火爆行情还将会持续，并不会短期内结束。目前民间关于楼市政策方向转变的传闻频繁出现，而一些专家担忧楼市火爆的声音也不绝于耳。

到底楼市政策将会在什么时间出现转向？同致行认为，至少在2009年内，楼市宏观调控政策不会做出调整。由于目前国内经济处于回升的重要时期，各地政府在利用第四季度来力争完成2009年经济发展任务。这个敏感的时期，政策层面出现重大转变的可能性并不大。

根据国家出台各种调控政策的时间推测，中央关于房地产市场的新的调控政策出台很可能会在明年3月份召开“两会”之后。近几年“两会”后的时期是房地产调控政策出台的密集期，而地方政府关于楼市救市政策的改变也会在国家出台相关政策之后。由于目前各地楼市仍然处在供不应求的局面下，未来政策更多将会是关于消费者的，通过抑制过旺的楼市需求来实现政策目的。