主题：高房价的病根子

经历由不调到严调再到空调的不同尝试，经历繁荣、虚假繁荣、理性繁荣到政策性枯萎，中国房地产已经形成了类似足球的诊断法则，高房价也一再吸引所有人的眼球。

  在住建部看来，高房价只是他们介入楼市的唯一口径与唯一方式，此外，他们没有拿出任何有效措施，经租房也停留在概念阶段，至于特区，试点，制度重构，都还只是应付。在此种环境下，发改委央行甚至国土部监察部等却扮演着重要角色。

  循着这些非常意象，我们可以分析高房价的病根子，既有消费需求畸形，也存在着政策错误引导，还存在着公共财政环境下粗放时期必然性的保障失效原因。系统看来不外以下六大方面。

  1、消费不理性

  消费不理性是导致高房价有市场的根本所在。在中国，一是自住率持续畸形偏高，没有人不想拥有房子，这与政策缺乏引导租赁市场与管理有密切关联。二是将住房放在最大一笔必须性消费位置之上，可以缩小其他生活必须开支，也必须以拥有一套自有房子为目标，导致房奴的大量存在，痛并快乐着。三是举国体制举家体制的客观存在，全国言必房地产，言必买房，全家以合力或举借来达成买房为所有人之任务。四是对房子的质量功能比、房产品选择口径与地段户型景观环境与配套的认识非常短暂甚至肤浅，一款带入户花园的房子一经出现，大错特错的时代，都分明昭示着消费不理性的标签。

  2、与购买力相比多数在超前消费

  这实际是催生高房价的总根源，也是消费最大最极端的不理性。其原因一方面是举国体制，政策引导住房商品性超前消费，另一方面是恶劣的社会保障环境导致了普通人不得不靠举债来完成置业目标，从而回避恶劣的社会保障导致的就业与生存压力。

  比如做为父母的想为后辈留下不动产，把房子直接当做自己的一项责任来完成，比如年轻人首先想到要解决的问题汪是人生事业的规划而是房子，转而爱情也被裹挟进来，没有房子的爱情被作为特卖书籍置放在货架上。当许多离开购买力，靠政策与超前预支来挤进住房消费队伍的时候，自然房价便有了企高的基础并呈日不落之势，因为人口的再生性与老龄化会催生更广泛范围的超前置业消费储备。

  3、房源政策管制不严格

  如果说消费不理性与消费超前是需求促进房价高涨的内在原因，那么投资投机则是导演高房价的直接因素，在中国任何时间段，只要存在资金以投资投机的形式进入楼市，房价便一浪高过一浪，为什么投机会如影随形呢，病根子在于房源缺乏政策性管制。

  首先是土地无管制，即通过不同地价不同时间段拿来的土地，其上市时间由开发商一家独掌，从而在房价发展期大量储备用地，在高房价环境下大量上市，在冷门迭爆的时候，政策又不能够让其转化为现实供应，从而让土地囤积成为开发利润的关键来源。

  进而在土地作为资本的时候，容易吸引社会资金，这直接导致房地产领域的隐性成本增加，并完全通过房价转嫁予消费者，有些直接以投机的形式形成多重开发主体，这些主体作为资本所有者，自然都有求利的追求，最终只会让房价不断高涨，来满足多元的利益追求。

  除土地端的无管制导致市场供应存在开发商垄断外，在具体上市预售后，房源缺乏管制与让开发商产生捂盘动机与分期营销博弈，开发商借用社会资金与土地等国家资源，夯实了自己与消费博弈抗衡的能力，他们能够整体让市场呈现供不应求，存在强烈的追涨，存在对某些优质需求紧缺户型进行供求比的严重倾斜，导演了追涨购买的好戏，自然房价也就跟涨起来。

  4、二手房税费政策鼓励投机投资消费

  以上说的是投机投资在资本所有者角色进入开发领域控制成本转嫁，导致高房价久高不下。而另一大渠道则来自于政策刺激下的二手房市场，在税费鼓励的二手市场，投机投资消费容易找到出路。

  相当于政策市下建立了投资投机消费的通路，自然地，社会资本民间资本会相对积聚在房地产领域，从而催涨房价，在合适的时机再以二手交易形式出逃。

  5、政策性住房无明确规范与计划/6、公共寻租减弱了金融管制的效应

  以上是连续具备逻辑关系的四大高房价病根子，以下两个就是边缘性病根子，即政策性保障失效与公共寻租的存在导致金融管制局部失效。