主题：唯有价格利器,才能撬动楼市黄金周

就目前来看，高位运行的房价，已经成为阻碍楼市继续前行的一道高门槛.

  房价高的是否合理，由于受到区域经济的差别，还有不同阶层人士收入的区别，定是“仁者见仁智者见智”，很难有一个定论，但房价反弹过快，并参考之前房价高度，以及经济基本面依旧艰难爬升的背景来讲，处于高位运行仍然是不争的事实。

  8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2%，涨幅比7月份扩大1个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与7月份相同。同比增幅继续扩大，环比增幅已不再增加，同时，在短短数月的时间内，不仅赶超07年最高峰时期的房价，还不算抹掉的“打折、送礼、送优惠”等等活动。少则300、500、多则1000多元的单位涨幅，大大超前于高于经济基本面的好转。

然而，伴随房价反弹的却是成交量的回落。

  9月第一周，29个被监测的主要城市中，楼市成交面积环比上升的城市只13个，不到城市总数量的一半，而且成交面积环比上升的城市以中小城市为主；成交面积环比下跌的城市有16个，环比跌幅超过10%的占到11个，比前一周又有所增加。一线标杆城市，“北京秋交会”较“春展会”令人大失所望，9月6日,为期四天的北京秋季房地产展示交易会闭幕,期间共达成意向成交套数2588套,较今年春季房展会减少25.6%;成交总面积为25.42万平方米,较春季房展减少32%。就连一枝独秀的成都，在创造了6-8月月均环比增幅达5.76％的骄人成绩后，九月前两周也是表现平平，并没有期望的那样。

  至此，一个“价升量跌”的雏形，开始显现。

  当然，价升量跌绝非房地产市场的专利，而是几乎任何一个市场都遵循的市场规律。（古玩等市场特例）尤其是当下的房地产市场，刚需已经在上半年释放的差不多的情况下，需求的弹性加大，也就是受价格浮动的影响增大，价格一再爬升之下，需求焉能不降！成交量环比下滑也是情理之中，意料之中。

  关键的一点就是，这个“价升量跌”的尴尬，偏偏就遇上了传统的小高潮“金九银十”。就成都来讲，200余个新老楼盘，160多家的开发商，已经云集新国际会展中心，等待即将到来的金九银十。

  供给集中上市，房源充足已经是板上钉钉。

  需求方面，上半年的主力是集中释放的刚性需求，还有处于避险的购房需求。尤其是在七、八月份，明显的有投资和改善性需求入市（成都由于大规模的旧城改造，改善性需求一直活跃），并将逐渐扛起主力大旗。成都今年的旧城改造设计270万平米的量，并投入150亿元的资金。货币补偿相对优厚，主导需求主力有望。

另外，刚需上半年已经释放的差不多了，之后也会随着房价的攀升而被拒在入市门槛之外，走完今年最后一个黄金周之后，将可能再次长期潜伏。而二房政策的收紧阉割了投机需求之后，只有出于保值增值的投资性需求和改善性需求会师。

    政策方面，从下调利率、下调资本金比例、下调存款准备金比例；购房可以免税、减费、购房入户、享受社保等方面，都可以看出，今年无疑是政策底部。走完今年，政策上还会有如此大力度的救市吗？依笔者对形式的判断，很难再有，二房收紧以及信贷量开始修正，就是政策探底的最好前奏。

  因此，撬动这个黄金周的最大利器，还是价格。如果价格能够有所松动，则大量的拆迁购房需求，以及阶段性蓄势了两个月的刚需，还有出于避险的高端投资需求，就有可能再次创造一个“小阳春”，但如果价格依旧在目前的水平上徘徊，则黄金周的含金量必大打折扣，虽然在拆迁购房需求和避险的高端客户支撑下，成交量总不至于回到08年，但五一黄金周那样的场面，将一去不复返了。

  房价，作为购房者和开发商博弈的最直接媒介，对成交量的影响，有着立竿见影的效果。尤其是在价升量跌的关键时刻，价格的松动是提高“黄金周”含金量的不二法门，但这终究只是态势的分析，结果究竟怎样？还是让我们拭目以待。