主题：地价和房价谁带动谁?

本文无意深究地价和房价谁带动谁?的问题，就像无意纠缠鸡生蛋还是蛋生鸡的问题一样。只是从一个基层工作者的角度，发表一点自己不同的意见。

房价过高不是地价之过、竞拍之错

代表委员中有一种观点认为房价高是因为地价高，地价高是因为招拍挂，所以经营性土地不应当实行招标拍卖挂牌出让。

针对以上观点，笔者也想提个问题。如果反对经营性土地实行招拍挂出让，那么我们应该以什么样的方式来来配置现在稀缺的土地资源，是回到计划经济年代的划拨供地配置吗？还是协议出让？如果采取划拨供地或协议方式供地，在多个用地需求者的情况下，划拨给谁，协议出让给谁？显然，重新回到划拨和协议出让的资源配置方式，和现在的市场经济方向是相背离的，走不通的。

从理论上说，房价由地价、建筑安装成本和利润组成，地价的变化影响房价。但是我们回过头来想想，到底又是什么拉动了地价上涨？在市场经济下，毫无疑问就是市场那只无形的手，而其中的直接动力就是房价。房价的涨与跌并非开发商所关心的，他最关心的是卖房子所带来的丰厚利润，因此在实际操作中，房地产商往往要根据某个城市某个地段的房价，来决定出多高的价钱收购土地才划算。从这个意义上讲，反而是房价影响了地价。市场供求决定了房价，房地产商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来“出牌”，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。目前房地产用地基本是协议和“招、拍、挂”同时并存，两个方式取得土地时的价格一般相差很远，但是从来没有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别。“招、拍、挂”获取土地的房子卖一万元，协议获取土地的房子也绝不会卖9000元。

为此，笔者得出的结论是：取消土地“招拍挂”，不可能降低房价，还会使得到有效遏制的土地腐败和“问题土地”卷土重来。取消土地“招拍挂”或者人为地压低地价而不对房价进行管制，在众多开发商竞买土地的时候，由于确定土地受让者的不确定性因素太多，人为操作和自由活动的空间太大，势必重新打开政府官员寻租腐败的方便之门，重新回到政府官员贱卖国有土地、开发商收获暴利的老路上去。实行土地招标拍卖挂牌制度，实际上所做的只是将土地出让过程透明化，改变过去暗箱操作的情况。土地的租金真正能够全部为政府所获得，受损失最大的是一些有权力的官员、部门以及“有关系”的房产开发商。从这个意义上讲，认为招标拍卖挂牌制度导致地价上升进而房价上升的观点是错误的，这种上涨只是在挤压房产商的超额利润。

那么地价低是否就能够压低房价呢?笔者认为不一定地价低房价就低,开发商不跟你这么算,开发商是以市场分析确定房价,所以不能说要把地价压下来就会把房价压下来。全国政协委员、原国土资源部副部长寿嘉华在两会上回答记者问时，说了一个上海的事例，说的是房地产商的很多地都是“招拍挂”之前拿到手的，当时的价格并不高，但是这并不影响房地产商去炒房价，甚至高得很离谱。她知道一个开发商开始定的房价在7000元左右，“后来升、升、升，竟然达到一万三四千元，这就很难说是拿地成本太高导致的。” 为此，笔者认为，招拍挂供地方式是土地要素市场发展中的必然选择，是对过去经营性用地的协议出让方式而言的一大进步，它不仅适应中国社会主义市场经济发展的需要，也是从国情出发，从源头防止腐败的重大改革措施。因此，各级国土资源系统必须坚持招拍挂供地方式，绝不能倒退，其作用、意义应该说是显而易见的。

房价是地价之母

开发商每每为高房价辩护，总要抬出政府控制地根，是地价上涨推动了房价狂飙。作为住房消费者，常常也是看到地价飙升，就以为地价上涨必然带来房价上涨。从表面看，地价上升推动房价上涨，顺理成章，可是只要稍微作一点深入的分析，就可以发现实际上这套说法大谬不然。

笔者的观点是“房价决定地价”。地价其实是由房价所决定的，一个地段的房价是由这个地段的供求关系所决定，市场是供大于求的，那么房价则下降；市场是供不应求的，那么房价则上涨。政府出让土地时，是根据这块土地所处地段的房价行情而制定地价的，开发商也是根据本地段房价行情来评估这块土地的价值的，这样才能形成一个有意义的地价，最终是土地价值得以实现。

“房价高是因为地价高，如果地价主动下去了，房价自然就跌落了”。这种言论大多为地产商所持有，而且从逻辑上看也具有很严谨的成立性。但实际上，它颠倒了一种关系。其实，“地价是房价之母”是错误的，持有这种言论的发展商经常会辩护式地说，房子卖得贵是因为其成本(地价)上去了——这种言论，即价格是由成本决定的。其错误之处在于，就像在撒哈拉沙漠种蔬菜一样，即使成本再高，种出来的菜在市场卖也不会卖到天价，因为市场上有来自适合种菜地区运来的菜。

实际上，房价和地价之间的真实关系是“房价是地价之母”。恰恰是因为房价高，所以在土地竞拍上，地产商之间就敢于“出天价”，使得土地价格变得畸高，然后高地价又成为房价继续走高的理由，最终，双方互成因果和驱动，相互“滚雪球”式地放大各自的价格。

房价与地价是一个什么关系呢？我们可以把房产当作一种产品，土地不过是生产房产的必要的投入要素。就象生产一种名酒，必须要用水作原料，可是水价上涨并不必然带来酒水上涨，换一句话说，水价上涨并不是酒水价格上涨的充分必要条件。酒水提价最终是靠消费也就是需求拉动的，没有消费，水再涨，酒水也是卖不出，价格也是涨不动的。而反过头来，如果酒水消费畅旺，就算水不涨价，酒水价格也是要上涨的。也就是说，地价上涨并不必然推动房价上涨，而房价上涨，房价的利润太高，流入这个行业的资金太多，倒可能成为推动地价上涨的重要条件。

经济学家易宪容在分析房价上涨时有很独特的观点。他认为，房价上涨是因为需求过旺，而需求过旺是因为购房者从银行获得贷款太容易了，而且利率过低。经济学正确的原理是：房价是由房子的供求双方决定的，与地价基本没有关系。如果开发商可以以8000元/平方米将房子卖掉，他才不管你政府是否收了地价，地价即使为零，房价依然是8000元，一分也不会少。

对抑制地价上涨的几点建议

建议之一：继续推行土地出让招拍挂竞价制度。竞价制度可以最大限度地防止国有资产流失，消除土地出让中暗箱操作。

建议之二：严格清理闲置土地和查处囤地企业，以增加土地的有效市场供应。人多地少是我国的国情，坚守18亿亩耕地又是土地开发的底线。这一国情注定了我国用于开发的土地整体供应偏紧，有效盘活存量土地是房地产业持续、健康发展的客观要求。关键是要严格执行“一年不开发征收土地闲置费，两年不开发无偿收回”的有关规定，对于虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，也要按闲置土地依法进行处理。

建议之三：健全土地制度和完善土地运营机制，促进土地市场健康发展。政府对地价和房价的干预应慎重，不要人为地去抬高或打压它，应让市场做主。可以通过市场化的调控方式，发挥市场机制的作用，以重构市场均衡和有效配置土地资源。同时，政府必须在遵循“实行最严格的土地制度”和“实行土地公开出让制度”两大原则的前提下，进一步健全土地制度，保障多数企业参与竞争的权利，切实监督各地落实执行。

建议之四：深化财税分税制的改革，从制度上杜绝“土地财政”。一定要出台控制土地囤积的税费体系，这就是财产保有税体系。通过累计的方式，谁控制的土地或房产越多，税赋就越重，从而使个人或企业不可能占有较多的土地或房产。同时，深化财税体制改革，改变地方政府财权事权不对等的状况，改变地方政府的发展模式和融资机制。目前地方政府事权无限、财权上收的现实，是造成地方政府通过城市扩张和卖地来获取收入的另一个原因。要减低地方政府谋求预算外收入的动机，就必须将现在的“投资性政府”变为“服务性政府”，形成多元化的城市公共投资机制，地方政府不再作为城市投资的主导者，只是作为公共品服务的提供者。