2009年不断出现的“地王”刺激着市场的敏感神经，在地价的带动下房价也不断上涨。在金融危机尚未结束的背景下，中国出现地价不断上涨现象的确有些出乎人们的预测和想象，不少观点认为这是中国实施积极的财政政策和宽松的货币政策的结果，但问题的关键是，积极的财政政策和宽松的货币政策是如何传导到土地市场的？未来的地价、房价还会继续上涨吗？
笔者试图从供给与需求两个角度来分析这些问题。
从需求角度来分析，2009年的“地王”主要由国有企业制造的。不论是用40多亿巨资拿下北京广渠门15号地的中化方兴，还是以70多亿人民币吃下上海“地王”的中海地产，都是国资背景的企业。2009年国有企业愿意高价格拿地的原因主要有以下两点：
其一是融资的便利。自2008年11月份之后，我国政府为了应对全球金融危机，实施了适度宽松的货币政策，人民银行不再控制商业银行的信贷规模。对于商业银行而言，一方面需要增加信贷投放数量，但另外一方面需要控制风险，在这双重约束条件下，国有控股的公司成为商业银行重点放贷对象之一。2009年上半年信贷增长出现急剧膨胀，新增加信贷7.37万亿元，比2007年上半年与2008年上半年之和还多一倍。在此背景下，国有控股的公司（尤其是超大型公司）可以以低廉的价格融进巨额资金。
其二是国有控股企业的考核制度导致它们有做大的冲动，房地产业成为国有控股公司在出口受阻的背景下扩大投资的首选。在国有控股公司的考核体系中，销售收入及资产规模两项占重要地位，销售收入和资产规模的大小不仅决定企业的级别，而且决定这些公司是否能继续生存的关键因素。因为国资委一直在试图压缩国有控股公司的数量，规模小的公司将成为被兼并重组的对象，公司的领导层将成为下岗的对象。于是，迅速做大资产规模几乎成为所有的国有控股公司的经营目标。而做大资产规模的方法主要有两种，一是兼并收购同行业的上下游公司（已经有公司在此方面有激进的表现，如中钢集团）；二是大规模投资。在2009年经济背景下，钢铁、有色、煤炭、建材、化工等资本密集型行业几乎全部出现产能过剩，只有房地产业最繁荣。
此外，房地产行业在财务考核上可以进退自如，如果价格上涨，销售收入增加，如果价格下跌可以待价而沽，无须计提跌价损失，因为房地产销售价格是由开发商确定的，实在无法出售还可以转为固定资产。
除上述两个原因之外，财务制度上的原因也不可忽视。随着国有控股公司财务管理制度的越来越严格，需要通过一个现金收支比较灵活的经济活动来处理内部的开支（即小金库）。房地产开发过程中现金使用十分频繁，为这些财务处理提供了极大的方便。
并用政府信用给予隐性担保。根据有关部门的统计，在前八个月的8万多亿信贷中，有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台，有些城市有数十个融资平台，花样很多，是地方政府“天才般的创造”。新增的5万亿负债对于地方政府的财政来说也是不堪重负的，因为地方政府的新增负债已经远远超过了它们一年的财政收入总和，其风险是不言而喻的。 9月20日前后，先后有两位人民银行副行长出面讲话，提示地方政府融资平台的金融风险。9月18日人民银行副行长苏宁的讲话，他在重申人民银行将继续执行适度宽松的货币政策的同时，强调了目前信贷集中在政府的融资平台风险不可忽视；9月21日中国人民银行副行长刘士余在参加中债信用增进投资股份有限公司成立仪式上的讲话，他认为：“今年地方融资平台在全国有了加速发展，对许多地区的地方财政偿付能力构成了威慑，很可能会造成财政问题和金融问题。”这些讲话表明，金融监管机构开始控制地方政府的融资平台贷款，地方政府为了继续扩大投资，必须增加卖地的力度。因此土地供应在2009年8月份之后应该大幅度增加。从土地需求的角度分析，2009年8月份之后的相当长时间内，土地需求将呈减少趋势。因为，2009年8月份之后，金融监管机构开始收缩对地方政府融资平台的贷款，此举将使信贷增长速度大为减缓，信贷的减缓将抑制房地产的需求，房价将走弱，对土地的需求自然减少。因此，2009年8月份之后，土地市场将呈现供给增加而需求减少的态势，“地王”将难以持续产生。 前面是从土地的需求方分析了出现“地王”的原因，但需求旺盛并不足以产生“地王”。只有在需求大于供给的情况下才会出现土地价格不断上升的结果，在土地需求旺盛的情况下假如地方政府大批量的供应土地，土地价格同样不会上升。因此，导致土地价格大幅度上涨的原因除了需求增加因素之外，一定有土地供给方面的因素，即土地供给没有随需求的增加而同比例增加。
。前面是从土地的需求方分析了出现“地王”的原因，但需求旺盛并不足以产生“地王”。只有在需求大于供给的情况下才会出现土地价格不断上升的结果，在土地需求旺盛的情况下假如地方政府大批量的供应土地，土地价格同样不会上升。因此，导致土地价格大幅度上涨的原因除了需求增加因素之外，一定有土地供给方面的因素，即土地供给没有随需求的增加而同比例增加。从供给的角度分析，地方政府在2009年前三季度采取了减少土地供应的策略。2009年地方政府主动减少土地供应的原因主要有两点：其一是2008年底的房地产在建工程数量巨大，在建的建筑面积达24亿平方米，按照2008年的销售速度（年销售6亿平方米）需要4年时间才能消化在建房地产工程。其二是人民银行实施宽松的货币政策，放松信贷控制，地方政府从银行融资极为方便。在信贷规模不再受控制的情况下，商业银行将信贷的重点放在政府的基础设施建设领域，信贷的直接对象是名目众多的政府融资平台，椐有关部门的统计，在2009年上半年的7万多亿元新增贷款中，通过政府融资平台发放的贷款有近5万亿元。在银行融资十分便利的情况下，地方政府通过出让土地来获取资金的压力大大减轻。地方政府减少土地供给的最有力证据是2009年的土地供应数量截止到8月份同比都是减少的。2009年1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.3%；而房地产销售面积和销售金额同比分别增长42.9%和69.9%。房地产销售与土地购置形成较大反差。因此，2009年的“地王”不断出现与地方政府囤积土地直接相关。有关部门似乎已经知道其中的奥秘，并采取有针对性的措施。如：国土部近日下发的一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》，要求在九月初下发至各地，并要求地方在汇总相关数据后于下月上报国土部。不论是从供给的角度分析还是从需求的角度分析，导致2009年的“地王”现象的主要原因都与银行信贷的超常规增长直接相关。那么，未来的土地市场趋势如何？还会出现更多的“地王”吗？笔者的回答是否定的。首先，从土地供给角度分析。2009年8月份之后，地方政府从商业银行的融资便利将结束，必须通过增加出卖土地的方式获得继续建设的投资。因为今年8月份之后金融监管机构开始担心地方政府融资平台的金融风险，收紧了商业银行对地方政府融资平台的融资。从今年前八个月的信贷运行情况看，地方政府的融资平台是信贷需求的主要渠道，这类融资平台多是地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费等资产，包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，从供给的角度分析，地方政府在2009年前三季度采取了减少土地供应的策略。2009年地方政府主动减少土地供应的原因主要有两点：
并用政府信用给予隐性担保。根据有关部门的统计，在前八个月的8万多亿信贷中，有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台，有些城市有数十个融资平台，花样很多，是地方政府“天才般的创造”。新增的5万亿负债对于地方政府的财政来说也是不堪重负的，因为地方政府的新增负债已经远远超过了它们一年的财政收入总和，其风险是不言而喻的。 9月20日前后，先后有两位人民银行副行长出面讲话，提示地方政府融资平台的金融风险。9月18日人民银行副行长苏宁的讲话，他在重申人民银行将继续执行适度宽松的货币政策的同时，强调了目前信贷集中在政府的融资平台风险不可忽视；9月21日中国人民银行副行长刘士余在参加中债信用增进投资股份有限公司成立仪式上的讲话，他认为：“今年地方融资平台在全国有了加速发展，对许多地区的地方财政偿付能力构成了威慑，很可能会造成财政问题和金融问题。”这些讲话表明，金融监管机构开始控制地方政府的融资平台贷款，地方政府为了继续扩大投资，必须增加卖地的力度。因此土地供应在2009年8月份之后应该大幅度增加。从土地需求的角度分析，2009年8月份之后的相当长时间内，土地需求将呈减少趋势。因为，2009年8月份之后，金融监管机构开始收缩对地方政府融资平台的贷款，此举将使信贷增长速度大为减缓，信贷的减缓将抑制房地产的需求，房价将走弱，对土地的需求自然减少。因此，2009年8月份之后，土地市场将呈现供给增加而需求减少的态势，“地王”将难以持续产生。 其一是2008年底的房地产在建工程数量巨大，在建的建筑面积达24亿平方米，按照2008年的销售速度（年销售6亿平方米）需要4年时间才能消化在建房地产工程。
其二是人民银行实施宽松的货币政策，放松信贷控制，地方政府从银行融资极为方便。在信贷规模不再受控制的情况下，商业银行将信贷的重点放在政府的基础设施建设领域，信贷的直接对象是名目众多的政府融资平台，椐有关部门的统计，在2009年上半年的7万多亿元新增贷款中，通过政府融资平台发放的贷款有近5万亿元。在银行融资十分便利的情况下，地方政府通过出让土地来获取资金的压力大大减轻。
地方政府减少土地供给的最有力证据是2009年的土地供应数量截止到8月份同比都是减少的。2009年1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.3%；而房地产销售面积和销售金额同比分别增长42.9%和69.9%。房地产销售与土地购置形成较大反差。
。前面是从土地的需求方分析了出现“地王”的原因，但需求旺盛并不足以产生“地王”。只有在需求大于供给的情况下才会出现土地价格不断上升的结果，在土地需求旺盛的情况下假如地方政府大批量的供应土地，土地价格同样不会上升。因此，导致土地价格大幅度上涨的原因除了需求增加因素之外，一定有土地供给方面的因素，即土地供给没有随需求的增加而同比例增加。从供给的角度分析，地方政府在2009年前三季度采取了减少土地供应的策略。2009年地方政府主动减少土地供应的原因主要有两点：其一是2008年底的房地产在建工程数量巨大，在建的建筑面积达24亿平方米，按照2008年的销售速度（年销售6亿平方米）需要4年时间才能消化在建房地产工程。其二是人民银行实施宽松的货币政策，放松信贷控制，地方政府从银行融资极为方便。在信贷规模不再受控制的情况下，商业银行将信贷的重点放在政府的基础设施建设领域，信贷的直接对象是名目众多的政府融资平台，椐有关部门的统计，在2009年上半年的7万多亿元新增贷款中，通过政府融资平台发放的贷款有近5万亿元。在银行融资十分便利的情况下，地方政府通过出让土地来获取资金的压力大大减轻。地方政府减少土地供给的最有力证据是2009年的土地供应数量截止到8月份同比都是减少的。2009年1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.3%；而房地产销售面积和销售金额同比分别增长42.9%和69.9%。房地产销售与土地购置形成较大反差。因此，2009年的“地王”不断出现与地方政府囤积土地直接相关。有关部门似乎已经知道其中的奥秘，并采取有针对性的措施。如：国土部近日下发的一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》，要求在九月初下发至各地，并要求地方在汇总相关数据后于下月上报国土部。不论是从供给的角度分析还是从需求的角度分析，导致2009年的“地王”现象的主要原因都与银行信贷的超常规增长直接相关。那么，未来的土地市场趋势如何？还会出现更多的“地王”吗？笔者的回答是否定的。首先，从土地供给角度分析。2009年8月份之后，地方政府从商业银行的融资便利将结束，必须通过增加出卖土地的方式获得继续建设的投资。因为今年8月份之后金融监管机构开始担心地方政府融资平台的金融风险，收紧了商业银行对地方政府融资平台的融资。从今年前八个月的信贷运行情况看，地方政府的融资平台是信贷需求的主要渠道，这类融资平台多是地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费等资产，包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，因此，2009年的“地王”不断出现与地方政府囤积土地直接相关。有关部门似乎已经知道其中的奥秘，并采取有针对性的措施。如：国土部近日下发的一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》，要求在九月初下发至各地，并要求地方在汇总相关数据后于下月上报国土部。
不论是从供给的角度分析还是从需求的角度分析，导致2009年的“地王”现象的主要原因都与银行信贷的超常规增长直接相关。
那么，未来的土地市场趋势如何？还会出现更多的“地王”吗？笔者的回答是否定的。
并用政府信用给予隐性担保。根据有关部门的统计，在前八个月的8万多亿信贷中，有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台，有些城市有数十个融资平台，花样很多，是地方政府“天才般的创造”。新增的5万亿负债对于地方政府的财政来说也是不堪重负的，因为地方政府的新增负债已经远远超过了它们一年的财政收入总和，其风险是不言而喻的。 9月20日前后，先后有两位人民银行副行长出面讲话，提示地方政府融资平台的金融风险。9月18日人民银行副行长苏宁的讲话，他在重申人民银行将继续执行适度宽松的货币政策的同时，强调了目前信贷集中在政府的融资平台风险不可忽视；9月21日中国人民银行副行长刘士余在参加中债信用增进投资股份有限公司成立仪式上的讲话，他认为：“今年地方融资平台在全国有了加速发展，对许多地区的地方财政偿付能力构成了威慑，很可能会造成财政问题和金融问题。”这些讲话表明，金融监管机构开始控制地方政府的融资平台贷款，地方政府为了继续扩大投资，必须增加卖地的力度。因此土地供应在2009年8月份之后应该大幅度增加。从土地需求的角度分析，2009年8月份之后的相当长时间内，土地需求将呈减少趋势。因为，2009年8月份之后，金融监管机构开始收缩对地方政府融资平台的贷款，此举将使信贷增长速度大为减缓，信贷的减缓将抑制房地产的需求，房价将走弱，对土地的需求自然减少。因此，2009年8月份之后，土地市场将呈现供给增加而需求减少的态势，“地王”将难以持续产生。 首先，从土地供给角度分析。2009年8月份之后，地方政府从商业银行的融资便利将结束，必须通过增加出卖土地的方式获得继续建设的投资。因为今年8月份之后金融监管机构开始担心地方政府融资平台的金融风险，收紧了商业银行对地方政府融资平台的融资。从今年前八个月的信贷运行情况看，地方政府的融资平台是信贷需求的主要渠道，这类融资平台多是地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费等资产，包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，并用政府信用给予隐性担保。根据有关部门的统计，在前八个月的8万多亿信贷中，有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台，有些城市有数十个融资平台，花样很多，是地方政府“天才般的创造”。新增的5万亿负债对于地方政府的财政来说也是不堪重负的，因为地方政府的新增负债已经远远超过了它们一年的财政收入总和，其风险是不言而喻的。
9月20日前后，先后有两位人民银行副行长出面讲话，提示地方政府融资平台的金融风险。9月18日人民银行副行长苏宁的讲话，他在重申人民银行将继续执行适度宽松的货币政策的同时，强调了目前信贷集中在政府的融资平台风险不可忽视；9月21日中国人民银行副行长刘士余在参加中债信用增进投资股份有限公司成立仪式上的讲话，他认为：“今年地方融资平台在全国有了加速发展，对许多地区的地方财政偿付能力构成了威慑，很可能会造成财政问题和金融问题。”这些讲话表明，金融监管机构开始控制地方政府的融资平台贷款，地方政府为了继续扩大投资，必须增加卖地的力度。因此土地供应在2009年8月份之后应该大幅度增加。
从土地需求的角度分析，2009年8月份之后的相当长时间内，土地需求将呈减少趋势。因为，2009年8月份之后，金融监管机构开始收缩对地方政府融资平台的贷款，此举将使信贷增长速度大为减缓，信贷的减缓将抑制房地产的需求，房价将走弱，对土地的需求自然减少。
因此，2009年8月份之后，土地市场将呈现供给增加而需求减少的态势，“地王”将难以持续产生。
2009年不断出现的“地王”刺激着市场的敏感神经，在地价的带动下房价也不断上涨。在金融危机尚未结束的背景下，中国出现地价不断上涨现象的确有些出乎人们的预测和想象，不少观点认为这是中国实施积极的财政政策和宽松的货币政策的结果，但问题的关键是，积极的财政政策和宽松的货币政策是如何传导到土地市场的？未来的地价、房价还会继续上涨吗？
笔者试图从供给与需求两个角度来分析这些问题。
2009年不断出现的“地王”刺激着市场的敏感神经，在地价的带动下房价也不断上涨。在金融危机尚未结束的背景下，中国出现地价不断上涨现象的确有些出乎人们的预测和想象，不少观点认为这是中国实施积极的财政政策和宽松的货币政策的结果，但问题的关键是，积极的财政政策和宽松的货币政策是如何传导到土地市场的？未来的地价、房价还会继续上涨吗？笔者试图从供给与需求两个角度来分析这些问题。从需求角度来分析，2009年的“地王”主要由国有企业制造的。不论是用40多亿巨资拿下北京广渠门15号地的中化方兴，还是以70多亿人民币吃下上海“地王”的中海地产，都是国资背景的企业。2009年国有企业愿意高价格拿地的原因主要有以下两点：其一是融资的便利。自2008年11月份之后，我国政府为了应对全球金融危机，实施了适度宽松的货币政策，人民银行不再控制商业银行的信贷规模。对于商业银行而言，一方面需要增加信贷投放数量，但另外一方面需要控制风险，在这双重约束条件下，国有控股的公司成为商业银行重点放贷对象之一。2009年上半年信贷增长出现急剧膨胀，新增加信贷7.37万亿元，比2007年上半年与2008年上半年之和还多一倍。在此背景下，国有控股的公司（尤其是超大型公司）可以以低廉的价格融进巨额资金。其二是国有控股企业的考核制度导致它们有做大的冲动，房地产业成为国有控股公司在出口受阻的背景下扩大投资的首选。在国有控股公司的考核体系中，销售收入及资产规模两项占重要地位，销售收入和资产规模的大小不仅决定企业的级别，而且决定这些公司是否能继续生存的关键因素。因为国资委一直在试图压缩国有控股公司的数量，规模小的公司将成为被兼并重组的对象，公司的领导层将成为下岗的对象。于是，迅速做大资产规模几乎成为所有的国有控股公司的经营目标。而做大资产规模的方法主要有两种，一是兼并收购同行业的上下游公司（已经有公司在此方面有激进的表现，如中钢集团）；二是大规模投资。在2009年经济背景下，钢铁、有色、煤炭、建材、化工等资本密集型行业几乎全部出现产能过剩，只有房地产业最繁荣。此外，房地产行业在财务考核上可以进退自如，如果价格上涨，销售收入增加，如果价格下跌可以待价而沽，无须计提跌价损失，因为房地产销售价格是由开发商确定的，实在无法出售还可以转为固定资产。除上述两个原因之外，财务制度上的原因也不可忽视。随着国有控股公司财务管理制度的越来越严格，需要通过一个现金收支比较灵活的经济活动来处理内部的开支（即小金库）。房地产开发过程中现金使用十分频繁，为这些财务处理提供了极大的方便从需求角度来分析，2009年的“地王”主要由国有企业制造的。不论是用40多亿巨资拿下北京广渠门15号地的中化方兴，还是以70多亿人民币吃下上海“地王”的中海地产，都是国资背景的企业。2009年国有企业愿意高价格拿地的原因主要有以下两点：
其一是融资的便利。自2008年11月份之后，我国政府为了应对全球金融危机，实施了适度宽松的货币政策，人民银行不再控制商业银行的信贷规模。对于商业银行而言，一方面需要增加信贷投放数量，但另外一方面需要控制风险，在这双重约束条件下，国有控股的公司成为商业银行重点放贷对象之一。2009年上半年信贷增长出现急剧膨胀，新增加信贷7.37万亿元，比2007年上半年与2008年上半年之和还多一倍。在此背景下，国有控股的公司（尤其是超大型公司）可以以低廉的价格融进巨额资金。
其二是国有控股企业的考核制度导致它们有做大的冲动，房地产业成为国有控股公司在出口受阻的背景下扩大投资的首选。在国有控股公司的考核体系中，销售收入及资产规模两项占重要地位，销售收入和资产规模的大小不仅决定企业的级别，而且决定这些公司是否能继续生存的关键因素。因为国资委一直在试图压缩国有控股公司的数量，规模小的公司将成为被兼并重组的对象，公司的领导层将成为下岗的对象。于是，迅速做大资产规模几乎成为所有的国有控股公司的经营目标。而做大资产规模的方法主要有两种，一是兼并收购同行业的上下游公司（已经有公司在此方面有激进的表现，如中钢集团）；二是大规模投资。在2009年经济背景下，钢铁、有色、煤炭、建材、化工等资本密集型行业几乎全部出现产能过剩，只有房地产业最繁荣。
此外，房地产行业在财务考核上可以进退自如，如果价格上涨，销售收入增加，如果价格下跌可以待价而沽，无须计提跌价损失，因为房地产销售价格是由开发商确定的，实在无法出售还可以转为固定资产。
2009年不断出现的“地王”刺激着市场的敏感神经，在地价的带动下房价也不断上涨。在金融危机尚未结束的背景下，中国出现地价不断上涨现象的确有些出乎人们的预测和想象，不少观点认为这是中国实施积极的财政政策和宽松的货币政策的结果，但问题的关键是，积极的财政政策和宽松的货币政策是如何传导到土地市场的？未来的地价、房价还会继续上涨吗？笔者试图从供给与需求两个角度来分析这些问题。从需求角度来分析，2009年的“地王”主要由国有企业制造的。不论是用40多亿巨资拿下北京广渠门15号地的中化方兴，还是以70多亿人民币吃下上海“地王”的中海地产，都是国资背景的企业。2009年国有企业愿意高价格拿地的原因主要有以下两点：其一是融资的便利。自2008年11月份之后，我国政府为了应对全球金融危机，实施了适度宽松的货币政策，人民银行不再控制商业银行的信贷规模。对于商业银行而言，一方面需要增加信贷投放数量，但另外一方面需要控制风险，在这双重约束条件下，国有控股的公司成为商业银行重点放贷对象之一。2009年上半年信贷增长出现急剧膨胀，新增加信贷7.37万亿元，比2007年上半年与2008年上半年之和还多一倍。在此背景下，国有控股的公司（尤其是超大型公司）可以以低廉的价格融进巨额资金。其二是国有控股企业的考核制度导致它们有做大的冲动，房地产业成为国有控股公司在出口受阻的背景下扩大投资的首选。在国有控股公司的考核体系中，销售收入及资产规模两项占重要地位，销售收入和资产规模的大小不仅决定企业的级别，而且决定这些公司是否能继续生存的关键因素。因为国资委一直在试图压缩国有控股公司的数量，规模小的公司将成为被兼并重组的对象，公司的领导层将成为下岗的对象。于是，迅速做大资产规模几乎成为所有的国有控股公司的经营目标。而做大资产规模的方法主要有两种，一是兼并收购同行业的上下游公司（已经有公司在此方面有激进的表现，如中钢集团）；二是大规模投资。在2009年经济背景下，钢铁、有色、煤炭、建材、化工等资本密集型行业几乎全部出现产能过剩，只有房地产业最繁荣。此外，房地产行业在财务考核上可以进退自如，如果价格上涨，销售收入增加，如果价格下跌可以待价而沽，无须计提跌价损失，因为房地产销售价格是由开发商确定的，实在无法出售还可以转为固定资产。除上述两个原因之外，财务制度上的原因也不可忽视。随着国有控股公司财务管理制度的越来越严格，需要通过一个现金收支比较灵活的经济活动来处理内部的开支（即小金库）。房地产开发过程中现金使用十分频繁，为这些财务处理提供了极大的方便除上述两个原因之外，财务制度上的原因也不可忽视。随着国有控股公司财务管理制度的越来越严格，需要通过一个现金收支比较灵活的经济活动来处理内部的开支（即小金库）。房地产开发过程中现金使用十分频繁，为这些财务处理提供了极大的方便。
并用政府信用给予隐性担保。根据有关部门的统计，在前八个月的8万多亿信贷中，有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台，有些城市有数十个融资平台，花样很多，是地方政府“天才般的创造”。新增的5万亿负债对于地方政府的财政来说也是不堪重负的，因为地方政府的新增负债已经远远超过了它们一年的财政收入总和，其风险是不言而喻的。 9月20日前后，先后有两位人民银行副行长出面讲话，提示地方政府融资平台的金融风险。9月18日人民银行副行长苏宁的讲话，他在重申人民银行将继续执行适度宽松的货币政策的同时，强调了目前信贷集中在政府的融资平台风险不可忽视；9月21日中国人民银行副行长刘士余在参加中债信用增进投资股份有限公司成立仪式上的讲话，他认为：“今年地方融资平台在全国有了加速发展，对许多地区的地方财政偿付能力构成了威慑，很可能会造成财政问题和金融问题。”这些讲话表明，金融监管机构开始控制地方政府的融资平台贷款，地方政府为了继续扩大投资，必须增加卖地的力度。因此土地供应在2009年8月份之后应该大幅度增加。从土地需求的角度分析，2009年8月份之后的相当长时间内，土地需求将呈减少趋势。因为，2009年8月份之后，金融监管机构开始收缩对地方政府融资平台的贷款，此举将使信贷增长速度大为减缓，信贷的减缓将抑制房地产的需求，房价将走弱，对土地的需求自然减少。因此，2009年8月份之后，土地市场将呈现供给增加而需求减少的态势，“地王”将难以持续产生。 前面是从土地的需求方分析了出现“地王”的原因，但需求旺盛并不足以产生“地王”。只有在需求大于供给的情况下才会出现土地价格不断上升的结果，在土地需求旺盛的情况下假如地方政府大批量的供应土地，土地价格同样不会上升。因此，导致土地价格大幅度上涨的原因除了需求增加因素之外，一定有土地供给方面的因素，即土地供给没有随需求的增加而同比例增加。
。前面是从土地的需求方分析了出现“地王”的原因，但需求旺盛并不足以产生“地王”。只有在需求大于供给的情况下才会出现土地价格不断上升的结果，在土地需求旺盛的情况下假如地方政府大批量的供应土地，土地价格同样不会上升。因此，导致土地价格大幅度上涨的原因除了需求增加因素之外，一定有土地供给方面的因素，即土地供给没有随需求的增加而同比例增加。从供给的角度分析，地方政府在2009年前三季度采取了减少土地供应的策略。2009年地方政府主动减少土地供应的原因主要有两点：其一是2008年底的房地产在建工程数量巨大，在建的建筑面积达24亿平方米，按照2008年的销售速度（年销售6亿平方米）需要4年时间才能消化在建房地产工程。其二是人民银行实施宽松的货币政策，放松信贷控制，地方政府从银行融资极为方便。在信贷规模不再受控制的情况下，商业银行将信贷的重点放在政府的基础设施建设领域，信贷的直接对象是名目众多的政府融资平台，椐有关部门的统计，在2009年上半年的7万多亿元新增贷款中，通过政府融资平台发放的贷款有近5万亿元。在银行融资十分便利的情况下，地方政府通过出让土地来获取资金的压力大大减轻。地方政府减少土地供给的最有力证据是2009年的土地供应数量截止到8月份同比都是减少的。2009年1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.3%；而房地产销售面积和销售金额同比分别增长42.9%和69.9%。房地产销售与土地购置形成较大反差。因此，2009年的“地王”不断出现与地方政府囤积土地直接相关。有关部门似乎已经知道其中的奥秘，并采取有针对性的措施。如：国土部近日下发的一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》，要求在九月初下发至各地，并要求地方在汇总相关数据后于下月上报国土部。不论是从供给的角度分析还是从需求的角度分析，导致2009年的“地王”现象的主要原因都与银行信贷的超常规增长直接相关。那么，未来的土地市场趋势如何？还会出现更多的“地王”吗？笔者的回答是否定的。首先，从土地供给角度分析。2009年8月份之后，地方政府从商业银行的融资便利将结束，必须通过增加出卖土地的方式获得继续建设的投资。因为今年8月份之后金融监管机构开始担心地方政府融资平台的金融风险，收紧了商业银行对地方政府融资平台的融资。从今年前八个月的信贷运行情况看，地方政府的融资平台是信贷需求的主要渠道，这类融资平台多是地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费等资产，包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，从供给的角度分析，地方政府在2009年前三季度采取了减少土地供应的策略。2009年地方政府主动减少土地供应的原因主要有两点：
并用政府信用给予隐性担保。根据有关部门的统计，在前八个月的8万多亿信贷中，有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台，有些城市有数十个融资平台，花样很多，是地方政府“天才般的创造”。新增的5万亿负债对于地方政府的财政来说也是不堪重负的，因为地方政府的新增负债已经远远超过了它们一年的财政收入总和，其风险是不言而喻的。 9月20日前后，先后有两位人民银行副行长出面讲话，提示地方政府融资平台的金融风险。9月18日人民银行副行长苏宁的讲话，他在重申人民银行将继续执行适度宽松的货币政策的同时，强调了目前信贷集中在政府的融资平台风险不可忽视；9月21日中国人民银行副行长刘士余在参加中债信用增进投资股份有限公司成立仪式上的讲话，他认为：“今年地方融资平台在全国有了加速发展，对许多地区的地方财政偿付能力构成了威慑，很可能会造成财政问题和金融问题。”这些讲话表明，金融监管机构开始控制地方政府的融资平台贷款，地方政府为了继续扩大投资，必须增加卖地的力度。因此土地供应在2009年8月份之后应该大幅度增加。从土地需求的角度分析，2009年8月份之后的相当长时间内，土地需求将呈减少趋势。因为，2009年8月份之后，金融监管机构开始收缩对地方政府融资平台的贷款，此举将使信贷增长速度大为减缓，信贷的减缓将抑制房地产的需求，房价将走弱，对土地的需求自然减少。因此，2009年8月份之后，土地市场将呈现供给增加而需求减少的态势，“地王”将难以持续产生。 其一是2008年底的房地产在建工程数量巨大，在建的建筑面积达24亿平方米，按照2008年的销售速度（年销售6亿平方米）需要4年时间才能消化在建房地产工程。
其二是人民银行实施宽松的货币政策，放松信贷控制，地方政府从银行融资极为方便。在信贷规模不再受控制的情况下，商业银行将信贷的重点放在政府的基础设施建设领域，信贷的直接对象是名目众多的政府融资平台，椐有关部门的统计，在2009年上半年的7万多亿元新增贷款中，通过政府融资平台发放的贷款有近5万亿元。在银行融资十分便利的情况下，地方政府通过出让土地来获取资金的压力大大减轻。
地方政府减少土地供给的最有力证据是2009年的土地供应数量截止到8月份同比都是减少的。2009年1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.3%；而房地产销售面积和销售金额同比分别增长42.9%和69.9%。房地产销售与土地购置形成较大反差。
。前面是从土地的需求方分析了出现“地王”的原因，但需求旺盛并不足以产生“地王”。只有在需求大于供给的情况下才会出现土地价格不断上升的结果，在土地需求旺盛的情况下假如地方政府大批量的供应土地，土地价格同样不会上升。因此，导致土地价格大幅度上涨的原因除了需求增加因素之外，一定有土地供给方面的因素，即土地供给没有随需求的增加而同比例增加。从供给的角度分析，地方政府在2009年前三季度采取了减少土地供应的策略。2009年地方政府主动减少土地供应的原因主要有两点：其一是2008年底的房地产在建工程数量巨大，在建的建筑面积达24亿平方米，按照2008年的销售速度（年销售6亿平方米）需要4年时间才能消化在建房地产工程。其二是人民银行实施宽松的货币政策，放松信贷控制，地方政府从银行融资极为方便。在信贷规模不再受控制的情况下，商业银行将信贷的重点放在政府的基础设施建设领域，信贷的直接对象是名目众多的政府融资平台，椐有关部门的统计，在2009年上半年的7万多亿元新增贷款中，通过政府融资平台发放的贷款有近5万亿元。在银行融资十分便利的情况下，地方政府通过出让土地来获取资金的压力大大减轻。地方政府减少土地供给的最有力证据是2009年的土地供应数量截止到8月份同比都是减少的。2009年1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.3%；而房地产销售面积和销售金额同比分别增长42.9%和69.9%。房地产销售与土地购置形成较大反差。因此，2009年的“地王”不断出现与地方政府囤积土地直接相关。有关部门似乎已经知道其中的奥秘，并采取有针对性的措施。如：国土部近日下发的一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》，要求在九月初下发至各地，并要求地方在汇总相关数据后于下月上报国土部。不论是从供给的角度分析还是从需求的角度分析，导致2009年的“地王”现象的主要原因都与银行信贷的超常规增长直接相关。那么，未来的土地市场趋势如何？还会出现更多的“地王”吗？笔者的回答是否定的。首先，从土地供给角度分析。2009年8月份之后，地方政府从商业银行的融资便利将结束，必须通过增加出卖土地的方式获得继续建设的投资。因为今年8月份之后金融监管机构开始担心地方政府融资平台的金融风险，收紧了商业银行对地方政府融资平台的融资。从今年前八个月的信贷运行情况看，地方政府的融资平台是信贷需求的主要渠道，这类融资平台多是地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费等资产，包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，因此，2009年的“地王”不断出现与地方政府囤积土地直接相关。有关部门似乎已经知道其中的奥秘，并采取有针对性的措施。如：国土部近日下发的一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》，要求在九月初下发至各地，并要求地方在汇总相关数据后于下月上报国土部。
不论是从供给的角度分析还是从需求的角度分析，导致2009年的“地王”现象的主要原因都与银行信贷的超常规增长直接相关。
那么，未来的土地市场趋势如何？还会出现更多的“地王”吗？笔者的回答是否定的。
并用政府信用给予隐性担保。根据有关部门的统计，在前八个月的8万多亿信贷中，有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台，有些城市有数十个融资平台，花样很多，是地方政府“天才般的创造”。新增的5万亿负债对于地方政府的财政来说也是不堪重负的，因为地方政府的新增负债已经远远超过了它们一年的财政收入总和，其风险是不言而喻的。 9月20日前后，先后有两位人民银行副行长出面讲话，提示地方政府融资平台的金融风险。9月18日人民银行副行长苏宁的讲话，他在重申人民银行将继续执行适度宽松的货币政策的同时，强调了目前信贷集中在政府的融资平台风险不可忽视；9月21日中国人民银行副行长刘士余在参加中债信用增进投资股份有限公司成立仪式上的讲话，他认为：“今年地方融资平台在全国有了加速发展，对许多地区的地方财政偿付能力构成了威慑，很可能会造成财政问题和金融问题。”这些讲话表明，金融监管机构开始控制地方政府的融资平台贷款，地方政府为了继续扩大投资，必须增加卖地的力度。因此土地供应在2009年8月份之后应该大幅度增加。从土地需求的角度分析，2009年8月份之后的相当长时间内，土地需求将呈减少趋势。因为，2009年8月份之后，金融监管机构开始收缩对地方政府融资平台的贷款，此举将使信贷增长速度大为减缓，信贷的减缓将抑制房地产的需求，房价将走弱，对土地的需求自然减少。因此，2009年8月份之后，土地市场将呈现供给增加而需求减少的态势，“地王”将难以持续产生。 首先，从土地供给角度分析。2009年8月份之后，地方政府从商业银行的融资便利将结束，必须通过增加出卖土地的方式获得继续建设的投资。因为今年8月份之后金融监管机构开始担心地方政府融资平台的金融风险，收紧了商业银行对地方政府融资平台的融资。从今年前八个月的信贷运行情况看，地方政府的融资平台是信贷需求的主要渠道，这类融资平台多是地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费等资产，包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，并用政府信用给予隐性担保。根据有关部门的统计，在前八个月的8万多亿信贷中，有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台，有些城市有数十个融资平台，花样很多，是地方政府“天才般的创造”。新增的5万亿负债对于地方政府的财政来说也是不堪重负的，因为地方政府的新增负债已经远远超过了它们一年的财政收入总和，其风险是不言而喻的。
9月20日前后，先后有两位人民银行副行长出面讲话，提示地方政府融资平台的金融风险。9月18日人民银行副行长苏宁的讲话，他在重申人民银行将继续执行适度宽松的货币政策的同时，强调了目前信贷集中在政府的融资平台风险不可忽视；9月21日中国人民银行副行长刘士余在参加中债信用增进投资股份有限公司成立仪式上的讲话，他认为：“今年地方融资平台在全国有了加速发展，对许多地区的地方财政偿付能力构成了威慑，很可能会造成财政问题和金融问题。”这些讲话表明，金融监管机构开始控制地方政府的融资平台贷款，地方政府为了继续扩大投资，必须增加卖地的力度。因此土地供应在2009年8月份之后应该大幅度增加。
2009年不断出现的“地王”刺激着市场的敏感神经，在地价的带动下房价也不断上涨。在金融危机尚未结束的背景下，中国出现地价不断上涨现象的确有些出乎人们的预测和想象，不少观点认为这是中国实施积极的财政政策和宽松的货币政策的结果，但问题的关键是，积极的财政政策和宽松的货币政策是如何传导到土地市场的？未来的地价、房价还会继续上涨吗？笔者试图从供给与需求两个角度来分析这些问题。从需求角度来分析，2009年的“地王”主要由国有企业制造的。不论是用40多亿巨资拿下北京广渠门15号地的中化方兴，还是以70多亿人民币吃下上海“地王”的中海地产，都是国资背景的企业。2009年国有企业愿意高价格拿地的原因主要有以下两点：其一是融资的便利。自2008年11月份之后，我国政府为了应对全球金融危机，实施了适度宽松的货币政策，人民银行不再控制商业银行的信贷规模。对于商业银行而言，一方面需要增加信贷投放数量，但另外一方面需要控制风险，在这双重约束条件下，国有控股的公司成为商业银行重点放贷对象之一。2009年上半年信贷增长出现急剧膨胀，新增加信贷7.37万亿元，比2007年上半年与2008年上半年之和还多一倍。在此背景下，国有控股的公司（尤其是超大型公司）可以以低廉的价格融进巨额资金。其二是国有控股企业的考核制度导致它们有做大的冲动，房地产业成为国有控股公司在出口受阻的背景下扩大投资的首选。在国有控股公司的考核体系中，销售收入及资产规模两项占重要地位，销售收入和资产规模的大小不仅决定企业的级别，而且决定这些公司是否能继续生存的关键因素。因为国资委一直在试图压缩国有控股公司的数量，规模小的公司将成为被兼并重组的对象，公司的领导层将成为下岗的对象。于是，迅速做大资产规模几乎成为所有的国有控股公司的经营目标。而做大资产规模的方法主要有两种，一是兼并收购同行业的上下游公司（已经有公司在此方面有激进的表现，如中钢集团）；二是大规模投资。在2009年经济背景下，钢铁、有色、煤炭、建材、化工等资本密集型行业几乎全部出现产能过剩，只有房地产业最繁荣。此外，房地产行业在财务考核上可以进退自如，如果价格上涨，销售收入增加，如果价格下跌可以待价而沽，无须计提跌价损失，因为房地产销售价格是由开发商确定的，实在无法出售还可以转为固定资产。除上述两个原因之外，财务制度上的原因也不可忽视。随着国有控股公司财务管理制度的越来越严格，需要通过一个现金收支比较灵活的经济活动来处理内部的开支（即小金库）。房地产开发过程中现金使用十分频繁，为这些财务处理提供了极大的方便从土地需求的角度分析，2009年8月份之后的相当长时间内，土地需求将呈减少趋势。因为，2009年8月份之后，金融监管机构开始收缩对地方政府融资平台的贷款，此举将使信贷增长速度大为减缓，信贷的减缓将抑制房地产的需求，房价将走弱，对土地的需求自然减少。
因此，2009年8月份之后，土地市场将呈现供给增加而需求减少的态势，“地王”将难以持续产生。
2009年不断出现的“地王”刺激着市场的敏感神经，在地价的带动下房价也不断上涨。在金融危机尚未结束的背景下，中国出现地价不断上涨现象的确有些出乎人们的预测和想象，不少观点认为这是中国实施积极的财政政策和宽松的货币政策的结果，但问题的关键是，积极的财政政策和宽松的货币政策是如何传导到土地市场的？未来的地价、房价还会继续上涨吗？笔者试图从供给与需求两个角度来分析这些问题。从需求角度来分析，2009年的“地王”主要由国有企业制造的。不论是用40多亿巨资拿下北京广渠门15号地的中化方兴，还是以70多亿人民币吃下上海“地王”的中海地产，都是国资背景的企业。2009年国有企业愿意高价格拿地的原因主要有以下两点：其一是融资的便利。自2008年11月份之后，我国政府为了应对全球金融危机，实施了适度宽松的货币政策，人民银行不再控制商业银行的信贷规模。对于商业银行而言，一方面需要增加信贷投放数量，但另外一方面需要控制风险，在这双重约束条件下，国有控股的公司成为商业银行重点放贷对象之一。2009年上半年信贷增长出现急剧膨胀，新增加信贷7.37万亿元，比2007年上半年与2008年上半年之和还多一倍。在此背景下，国有控股的公司（尤其是超大型公司）可以以低廉的价格融进巨额资金。其二是国有控股企业的考核制度导致它们有做大的冲动，房地产业成为国有控股公司在出口受阻的背景下扩大投资的首选。在国有控股公司的考核体系中，销售收入及资产规模两项占重要地位，销售收入和资产规模的大小不仅决定企业的级别，而且决定这些公司是否能继续生存的关键因素。因为国资委一直在试图压缩国有控股公司的数量，规模小的公司将成为被兼并重组的对象，公司的领导层将成为下岗的对象。于是，迅速做大资产规模几乎成为所有的国有控股公司的经营目标。而做大资产规模的方法主要有两种，一是兼并收购同行业的上下游公司（已经有公司在此方面有激进的表现，如中钢集团）；二是大规模投资。在2009年经济背景下，钢铁、有色、煤炭、建材、化工等资本密集型行业几乎全部出现产能过剩，只有房地产业最繁荣。此外，房地产行业在财务考核上可以进退自如，如果价格上涨，销售收入增加，如果价格下跌可以待价而沽，无须计提跌价损失，因为房地产销售价格是由开发商确定的，实在无法出售还可以转为固定资产。除上述两个原因之外，财务制度上的原因也不可忽视。随着国有控股公司财务管理制度的越来越严格，需要通过一个现金收支比较灵活的经济活动来处理内部的开支（即小金库）。房地产开发过程中现金使用十分频繁，为这些财务处理提供了极大的方便