主题：投资前先探清路 小心摸着石头过河溺水而亡

随着住宅的限购，很多投资者转战商业投资，但是商业投资是个比较大的“海域”，一不小心就会溺死，所以还是跟着学学基本知识在上路，知己知彼百战百胜。

产权酒店

所谓"产权式酒店"[1]，就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店概念的实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。

商铺

根据以上对商铺历史的回顾，可以对“商铺”做以下定义，即 商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务 、 感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即 商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。

商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。

商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。

商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。

商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。

写字楼

写字楼市场流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。

理财师视点】

浦发银行郑州分行理财师闫勇告诉记者，商铺投资是有产者投资的热门选择，并以高回报、高升值空间的特点居股票、基金、住宅投资前列。目前在郑州商铺投资很热，不过，投资商铺很难保证哪些绝对赚钱，因为投资者在对商业区发展做判断时，除了客观分析外，主观感觉也很重要，所以不能给韩女士一个完美的答案。但闫勇提供了一些基本原则，可以帮梁女士规避投资商铺的风险。 做好“功课” 找准定位 据闫勇总结，高风险的商铺主要有两类：一、投资者对商铺定位不准。比如，在一个并不是很繁华、消费水平不够高的区域买一个大面积的商铺，对于高档餐饮业来说面积合适，但是没有消费支撑，肯定做不长久；而对中小商业形态如快餐、冲洗、中介和票务，面积又太大，无法承受租金。二、小产权的商铺。因这种商铺产权分散，投资的变数很大，产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿进行经营，而且极易出现恶性竞争局面，最终沦落成小商品市场、小集市式的商场，整体档次下滑，投资回报非常不稳定。近年来，这种失败的案例比比皆是。 秘诀：投资前要做好“功课”，同时不要轻易涉足产权分散的商铺，即使开发商号称××年包租、保证××％的回报率。 内外兼顾 注重细节 “商业小环境主要是看其内部环境是否协调，物业管理是否规范等。”闫勇解释说，一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象，在商业业态互不冲突的前提下能够互相协调，共同稳步发展。因此选择一个好“邻居”也是商业地产投资的关键。比如，一家时尚前卫的咖啡吧与一家五金百货店做“邻居”，在经营及销售上都不易做到相互带动。 闫勇说，一个拥有良性物业管理模式的地产公司不仅可以满足商家日常所需，还有益于创建良好的销售环境。因此在投资商业地产时，不仅要看好其周边环境，也不应该忽略其内在环境的细节。 秘诀：细节制胜，对于商铺投资也成立。 心态要好 眼光放远 商铺是一个高投资、高回报、高风险的投资品种，对投资者的评估能力和对市场、区位、项目本身的判断能力要求相对较高。“部分投资者缺乏经验和专业知识且急功近利，这都是导致投资失败的重要原因。”闫勇提醒，投资地产项目尤其是商铺项目，投资者必须有一个好的心态，并且“风物长宜放眼量”。 闫勇指出，投资商铺必须要看其5年后的价值，因为在现在的条件下，一方面，前3年的超额获利点几乎都已经被开发商“精明”的高售价所攫取；另一方面，5年是经济发展的一个重要周期，只要对未来经济发展有信心，就应该看到5年后其价值会发生巨大变化。 秘诀：一般具有独立门面的底层商铺，即使目前生意不太理想，但经过市场培育，获取回报只是时间问题，投资者心态一定要放正。另外，不要忘了在合同上体现租金递增的内容

确实呀，谁能保证一定有回报呢

哈哈，谁都知道

还是小心点好

要看地段，看位置，看配套