主题：万科最需要开发销售高速运转

“拐点”的内在逻辑

楼市正处在前所未有的严峻环境中。

也许，这个市场没有人比王石更清楚地产行业的本性。从一定意义上来讲，万科是一台沿着既定轨道前行的赚钱机器，从资本市场募集资金是这个链条的开端，股东权益金提供核心油料，银行、信托等成本相对低廉的间接融资提供辅助动力，土地和在建房屋不过是财富生产链条上的半成品，利润和股东权益的增加是最终产品。中广信地产服务机构第三事业部总经理韩昆向《地产》记者表示：“万科专注于做住宅开发，而且是销售型开发，必须追求大流量、高流速，否则企业极有可能‘崩盘’”。在这条自动流水线上，如果出现流速的变慢，是王石最为担忧的事情。

目前楼市不仅出现了销售疲软，售价也有掉头向下的苗头。当周期向下，资本市场上投资者就会突然吝啬起来，万科在上升周期稳健的财务杠杆就会变得激进，而这注定是不能维持的，因为，提供债权融资的银行等金融机构会异常谨慎。王石比谁都清楚周转速度下滑、因售价下降带来的利润率降低、财务杠杆系数变小这三重因素相叠加的严重后果。如果这种情况出现，万科大规模高速周转的住宅开发模式就失去了成立的前提，王石没有办法不警惕。

楼市正处在前所未有的严峻环境里。首先是7号文件针对非农业建设用地的清查，开发商已经拿到土地两年内必须启动，如果不启动的话按20%的地价款收取费用和增值税。万科目前有近3000万平米的开发量，土地储备是前10位。世纪皓产总经理戴庆认为这是万科必须要面对的问题。国务院要求6月30日前每个省都要上报清查情况。“我相信棒打出头鸟，像万科这种指标性公司影响很大，肯定要查他，这可能是万科率先采取降价促销，加快回笼的一个很大的动因”。

开发商正面临着5年以来最恶劣的融资环境。杨少锋告诉《地产》记者：“股市成为‘热钱’流入中国房地产行业的最佳渠道，国家已经看到了这一点，限制房地产公司IPO，限制再融资等政策的出台，都有其深远的意义。”

对于房地产公司而言，银行贷款、上市融资控制、土地政策，再加上销售的压力，四管齐下，绝大部分企业都感觉到了严重的资金压力。银行开发贷款基本被堵死，中央政策三令五申严控开发企业贷款，包括抵押都要审批，银行高管不可能丢乌纱帽来扩大对开发商的贷款；期房预收款每个开发商都在积极争取，这几年门槛也比较高了，结构封顶才可以；万科曾经在2007年完成了100亿元的增发，证监会审批再融资也面临着放任上市公司“圈钱”的舆论压力；外汇管制非常厉害，在海外发债成功，钱也汇不进来。“按照万科连续几年的增幅，今年如果是1000万平米的开发量，至少要销售80%，要完成800万平米的开发和销售非常可怕。整个需求市场在控制，而且国家是要你快开发，不让你囤地，我觉得他最靠谱的就是销售，当然也不排除在资本市场融资。”杨少锋表示。

一直以来，住房按揭贷款是燃旺住宅市场需求的干柴，但多年来第一次，银行这个被开发商视作同一个战壕里的战友，也表现出了足够的谨慎。2007年底，银监会发文提高第二套住宅的首付成数和利率，并提出以家庭为单位、不管第一套住房有无贷款都视作第二套的最严格的认定标准。中国银监会研究局一位官员在《地产》杂志内部讨论会上表示：“美国次贷危机向世界全面展现了地产泡沫对整个金融体系的冲击，如果房价继续上涨，将面临更为严厉的调控措施。”同时，在地产行业融资的金融创新上，监管层的态度也日趋谨慎。“次贷危机表明了以证券化为代表的金融创新并不能有效化解风险，相反，却放大了危机”。这位官员强调。

万科专注于住宅，精于客户服务，到底有多大比例的潜在需求可以被认定为第二套住宅，通过调阅公司内部的数据库并加以匡算，王石应当有大致清楚的把握。

张寅曾经做过测算，在北京市场，把外资和全国其他地方消费者的投资性购房剔除在外，期待住房升级的购买者构成了住房消费的主体，占到了将近6成的超高比例。事实上，升级性购房需求也是目前购买力中最强的部分。由于定位和理念上跟万科接近，美国最大的房地产开发商帕尔迪一直是万科借鉴的一大榜样，帕尔迪不做需要定制的顶级豪宅，也不在首次购买住房的低收入群体上多耽笔墨，他主要的客户就是市场上有改善居住条件需求的消费人群。按照银监会新规，国内升级性住房需求在限制之列。

无论如何，万科面临着更为复杂的行业情况。温家宝在“两会”上做的《政府工作报告》中，第一次将中等收入群体纳入到住房保障中来，而中产收入群体正是万科的目标客户群。虽然中等收入人群的划定以及如何纳入保障，尚在未定之中，但毫无疑问，此时万科据此积极求变，当有备无患。

当然，保障房对万科并不意味着是坏事，万科已经积极地评估保障房对自身的影响，并参加了广州等地首批限价房的开发和建设，肖莉告诉记者：“长远来看，社会保障住房体系有望与商品住房市场相互补充，缓解当前日益突出的住房矛盾，为行业的长期发展提供更稳定的制度环境。对企业来说，保障性住房的开发风险程度低，在快速周转下仍可以获得合理的回报。”

在过往针对房价的宏观调控中，二手房政策和利率是政府最为倚重的手段，因为不是从扩大供应上解决问题，房价越调越高。但政府把住房当成是“改善民生”的承诺，开始区分商品房和保障房，这是1998年改变福利分房以来最大的行业政策变革。保障房如何影响商品房市场，万科如何参与保障房的开发建设，都需要万科做出调整。

在阳光100(企业专区,旗下楼盘)常务副总经理范小冲(范小冲博客|范小冲新闻)看来，过去几年房价，特别是土地价格上涨，已经威胁到了万科的发展。万科的开发模式是以住宅为主体、拿地—开发—销售—拿地的大规模高速运转，必须有可持续的土地供给。如果拿地成本高、压力大、销售利润不足以支持，这种模式就很难继续下去。去年土地暴涨，万科也拿了不少“地王”，但很快发现，这是一条非常危险的路，地价飞涨，对于万科这样大规模、高周转的企业来说，是无法支持的。

在2007年圣诞节前夜，王石在北京宴请京城十数位媒体高层。席间，王石高调许诺，万科在未来几年不会在任何一个城市再拿“地王”。

据《华夏时报》报道，2007年9月，万科以27.2亿元的报价击退了20余家本地开发商，将福州市福泰钢铁厂地块收入囊中，以250亩的面积计算，楼面地价为7096元/平米。而在1年前的2006年9月，该地块曾被华辰房地产有限公司以9.7亿元拍得，折合楼面地价为2724元/平米，后来由于土地搁置，被福州市政府收回重新进行拍卖。

杨少峰向《地产》记者分析，万科这个项目要获得利润只有一种可能，就是福州的房价继续上升。如果加上建筑成本等，房价至少要涨到13000元才能赢利。果然，福州的房价短期内迅猛上涨，一平米上涨了两三千元。但是，这是对市场消费能力的一种恶性透支。“当时，我预计春节前拐点就会来临。果然，福州房价大降，有的楼盘买96平米送33平米，有的送首付。房价下跌，万科这个项目怎么办？”

范小冲继续向《地产》记者做出解释：“万科‘卖拐’，意在打压地价。土地暴涨对万科是非常大的威胁，如果持续下去，他的现金流、利润率，包括整个开发模式都无法支持。他肯定不希望这个游戏这么玩下去。所以万科站在战略高度，通过降价和高调宣传，达到压低地价的目的。这实际上已经收到了效果，多个城市的地块流拍。接下来一段时间，万科应该会大规模拿地。”如果真如范小冲所言，通过心理引导让市场冷静下来，并进而得到土地“拐点”，这确实是王石除了忍受同行唾沫之外，所能获得的唯一收获。

卖不出去的话都要倒闭了！

怎么可能卖不出去呢