主题：如何商业地产

商业地产与其他途径的比较
1、 商业地产与证券
商业地产作为房地产形式的一种，具有房地产普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的风险，保证了商铺的收益率。
证券需要具有较多的金融知识和对各方面信息、政策敏锐的判断能力。就目前而言，虽然股市处于牛市，但波动频繁，真正赚到钱的散户又有多少。国内证券市场的不成熟，导致风险大，收益率低。

2、商业地产与住宅
商业地产和住宅相比，商铺的收益率、率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅收益率约为3%-5%左右，商铺的收益率约为8%～10%。
另外，商业房地产的稳定性优于住宅。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，回收目标需要较长的租约。

3、商业房地产与写字楼
写字楼的收益率就北京写字楼市场而言，从整个市场来看，收益率可以达到8%左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼空间有限，对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场，其灵活性值得商榷。

目前，商业地产的方式主要为产权、经营权及租赁三种。
1、定义
产权是指者向开发商或原产权人处购买了商铺的权，包括对商铺的占有、使用、收益、处分的权利。一般情况，在者购买商铺后，其后续的经营管理、收益等均与开发商无关，由者自行负责。
经营权是指商业地产运营商具有完全的权，者出资购买一定年限的经营权（如10年或20年），但仍在统一的商业规划下，有专业公司统一管理，者享有预先约定的高回报，期满后，仍归产权拥有者。
租赁是指者从产权方以比较低的租金价格租用商铺，目的不是为了自己经营，而是用于出租以赚取租金差价来取得收益的方式。合同年限不会太长，一般最多为五年。

2、优劣势比较
产权与经营权对比
从年限方面来看，商业产权为40年，根据物权法规定，对住宅年限到期后的自动延期，而对商业用地，则未有涉及，就不得不让人感觉有将“不解放”的性质。生活常常就是这样的逻辑，两个同样的事物，当一个被肯定，另一个往往就带有被否定的的性质。既然商业未能同住宅同时获得“解放”，就说明go-vern-ment对两者的态度有区别。
按照合同法规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”所以经营权一次性签订的最长时间为20年，但可在合同内签订自动续期条款。
从价格方面来看，在同样是40年的有效期内，在开发商制定价格时，考虑到人们故有观念等影响，经营权价格会较同区域内相同物业的产权价格低，以此来平衡差距，吸引者。
从长期经营角度讲，开发商注重的是前期开发和销售，把权分割出售给者后，往往不太注重商业要素，如果后期经营与前期目标不一致，开发商一般没有动力来改善经营状况，使得开发商和者很难形成权益共同体。而经营权相对较好地解决了商业地产开发、持有、运营和管理之间的矛盾，实现了商业地产的产品化和运作规范化，风险是和开发商共同承担的，相对较小。
国外商业地产的成功运作也证实了：真正的商业地产是用来出租而不是销售的。
经营权与租赁对比
经营权与租赁的本质区别：经营权较租赁的合同时间长，经营权合同时间多为10至20年，甚至可续期为40年，而租赁为短期合同，一般最长时间为5年。
经营权通常要一次性支付规定年限的租金，门槛较高；租赁则可按年支付，门槛低，压力小。但经营权由于一次性支付的租金时间长，单位价格较同期中短期租赁价格要优惠很多。租赁在合同期满后，续期租金会根据当时的物业情况上调价格，就大大降低了收益。如果者拿的租金价格和市场租金之间的差距不大，那么再加上管理费用等，极有可能发生亏损的情况。
产权与租赁相比
产权门槛高、风险大，但如果项目运营良好，空间不可估量。
租赁的门槛低、风险小，收益较低。

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