主题：上海购房者调查：实际价格承受力将集中在90—100万元(转载)

[选稿]吴晓岚 [来源]房地产时报 2005-12-05 10:58:17

我们通过在上海二手房展会期间对有意向购房客户进行的问卷调查发现，解决自住用途的高性价比、紧凑的经济型物业占有较高的市场需求份额，暂时的市场僵局有望结束。

目前二手房市场以上海本地居民消费需求为主。其中，25岁－30岁的年轻人是购房主力军。在这些潜在购房者中，有58％的人是第一次置业需求，他们最青睐浦东和普陀两个区域。对两房需求占到了76％。1年—3年的次新房最易被接受。价格和地段是购房时首先考虑的因素。7001 元／平方米—9000 元／平方米的单价成为47％的被访者能够接受的心理价位。一半左右的潜在购房者总价心理承受能力在80万元以内，预计实际价格承受能力将集中在90万元—100万元。

购房原因58％的购房者是因为缺少住房而首次置业，这部分人中多是因结婚而打算购房；有22％的购房者是为了改善现有的居住环境而打算换房；有12％的购房者为了给家人买房。另外值得注意的是，仅有2％的购房者是为了打算投资而购房。受今年宏观调控政策的影响，投资客已基本被挤出市场，目前二手房市场上的购房者主要以自住为目的。

被访者购房原因构成

区域选择浦东和普陀两个区域的二手房最受购房者的青睐，所占比例分别为18％和16％。这两个区域总的特征是区域成熟度高、二手房市场活跃、可选择房源面广；另外区域内最近几年的开发体量大，次新盘较多，其二手房在品质方面甚至可以与一手房相媲美，因而备受购房者欢迎。

被访者购房区域选择（单位：％）

户型选择有76％的购房者选择购买两房房型。这类房型面积适中，可以控制总价，是目前市场上的主流户型需求。其次是三房，有15％的潜在购房者选择购买。另外有8％的购房者选择一房，选择此种房型的购房者基本都是作为过渡之用。打算购买四房及以上的只占到1％左右。

面积选择从潜在购房者的需求面积来看，购房者的消费倾向比较明显。71平方米—90平方米（37％）和91平方米—110 平方米（27％）占据了整个市场需求的64％。由于目前房价仍然停留在比较高的位置，过大的面积将带来高总价，因此选择面积适中的房型既可以满足一般性的居住功能，同时也可以有效控制总价，使之在一个可以承受的总价范围内。同时可以看到选择面积在70平方米以下的购房者比例占到了20％左右，表明小户型是目前市场上的一个需求热点。

被访者户型偏好选择

房龄要求购房者普遍都偏好于选择房龄在1至3年左右的次新楼盘，所占比例达到43％。另外随着房龄的不断增加，购房者的需求欲望也变得越来越弱，表明潜在购房者对于所购二手房的品质比较看重。

总价承受能力承受总价在80万元以下的占到50％左右（其中60万元以下占13．5％、61万元—80万元占37．3％）；有23．7％的购房者能承受81万元—100万元的总价，13．4％的购房者能承受101万元—120万元的总价。

价格研究理论表明：一般情况下，当实际支付总价超出其心理价位的1．1至1．2 倍，定价在这个范围内，购房者心里虽然感觉有点贵但仍会购买。从本次的调研数据来看，总价承受中位数为80万元，因此可以判断潜在的购房者中可接受的主力总价将在90万元—100万元左右。

单价承受能力有将近一半（47．3％）的潜在购房者能够接受的单价为7001 元／平方米—9000 元／平方米；其次是有32．4％的潜在购房者能接受9001 元／平方米—12000 元／平方米的房价；另外有相当比例（14．7％）的购房者的心理承受单价仅在7000 元／平方米以下。比较值得关注的是，购房者对于单价在12000 元／平方米以上的房价的兴趣不大，认可者只占所有比例的6％左右。

被访者对单价的接受范围（单位：元／平方米）

付款方式分析有74％的潜在购房者需要向银行贷款，其中六成以上的需要申请七成左右的贷款。另外也有26％的客户支付能力较强，购房时不需要向银行贷款。

购房决策因素分析从潜在购房者在购房时最为关心因素的分析结果来看，价格是他们最为关心的一个因素，所占比例接近一半（46％）。而有26％的潜在购房者把地段作为他们购房时最为关心的因素。装修情况最不为购房者关注，所占的比例只有3％。以上数据表明，在购房者作出购房决策时，价格将成为他们最后是否购买的最关键性的因素。