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观点：重庆住宅在悄悄减肥
                             -----重庆住宅套均面积变化技术分析
    “套均面积”是衡量一个城市和地区住宅发展趋势变化的重要指标。随着房地产行业的不断成熟，需求和供应双方的默契程度将越来越高。
     在城市化进程中，受总价因素的限制，区域生活和配套环境越成熟，相应的住宅面积相对越紧凑，这基本上已经成为一个不争的事实。重庆的房地产行业在经历了多年的发展以后，已经逐步显现出了一个直辖市成熟的魅力。“国六条”以后的几个月，房地产行业在健康、有序的运行过程中，住宅平均面积在悄悄“减肥”。
      图一：2006年7—10月重庆市住宅各面积区间套均走势








     从上图可以清晰的看出，整个重庆市住宅套均面积已由8月的81.48平方降低到了10月的77.02平方，下降幅度为4.47%。但仔细考量六个面积区间和高档住宅，其走势变化各各不同。
一、 小户型（45以下）：极力体现舒适性，面积稳步加大。
 
    从7月的35.15到10月的36.91，小户型平均面积在4个月内稳步增长了5%。面积的增长说明了以前那种只追求面积小、总价低的“单间配套”已经越来越无法适应都市MINI一族和投资者对生活品质的要求。“麻雀随小，五脏俱全”是小户型发展的一个趋势。从图上可以看出，以往小户型集中的渝中、南岸正在由原来的过小面积向平均线靠近。相对而言，作为重庆城市化程度最好的一个新区，江北的小户型平均面积一直处在一个比较合理的水平。
二、 两房住宅（45--75）：
     两房住宅一直是重庆供需双方满意程度最好的一个区间。在这个区间内，4个月内几乎没有太大的变化，整个曲线变化表现出了正常盘整的优美弧度。
     在几个变化较大的区域内，北碚、大渡口曲线轨迹混乱无序，反映出了这些区域开发水平的不成熟。而江北的强烈变化则反应了这个区域产品布局的不平衡---毕竟，观音桥和石门之间的差异依然不可忽视。
 
三、 小三房（75--95）：
    从7月的 82.71到10月的83.63，虽然幅度不大，但小三房面积缓慢增长的方向坚定不移。这也是目前大量项目户型配比中相对较少的一个区间。随着城市化程度的越来越高和区域的不断成熟，在总价因素的控制之下，如何能在有限面积内最大限度的实现居住的舒适度，实际上一直是买家最关心的一个问题。所以大两房在买家挑剔的眼光中逐步缩减，小三房的变化正印证着购房着理性程度的提高。
    从区域表现来看，江北、北碚都在大力压缩总价，从而都会有向两房过度的趋向。而渝北由于总体环境较好，所以在极力向三房靠拢。
 

四、 标准三房（95--120）：
     这是一个相对变化最稳定的区域，也是三房中供应、需求最大的一个区间。从图上可以明显看出，在4个月时间内，该区间一直处于微弱下降趋势。
     从区域表现来看，除大渡口和北碚由于开发水平尚处于一个初级阶段波动较大外，其他区域都在紧紧围绕均线稳定运行。而渝中的突然攀高有极大的偶然性。
 
五、 四房住宅（120—140）和四房以上（140以上）：
    这是两个个性张扬的区间。在这样的面积空间之下，住宅的舒适性已经完全满足，买家要求的是空间的创新和个性化、私密性的最大展现。从总体需求来看，这个区间属于普通住宅金字塔的顶端，所以各个区域的曲线表现缤纷多彩。
     但从两个区间的平均值曲线走势来看，下行迹象十分明显。